Die Vermietung mit Airbnb steht in dem Ruf, eine Gelddruckmaschine für Eigentümer zu sein. Gerade in Budapest ist die Situation außergewöhnlich attraktiv: sehr niedrige Besteuerung, eine Hauptstadt mit 365-Tage Tourismus, und bislang keine Regulierung wie wir sie in anderen europäischen Großstädten vorfinden (z.B. über eine zeitliche Beschränkung auf 30 bis 90 Tage im Jahr).
Anders als in Feriengebieten kannst du hier ganzjährig Geld verdienen – bei Übernachtungspreisen ab 50 Euro die Nacht selbst in den Schlechtwetter-Monaten.
Eine vorhersehbare Folge: jeden Monat kommen neue Wohnungen auf den Markt.
Auch wenn der Tourismus wieder Rekordniveau erreicht hat, und auch wenn die Hotels diese Nachfrage nicht einmal entfernt befriedigen können, ist absehbar, dass die Erträge mit dem Grad der Sättigung des Marktes sinken werden.
Es sei denn, die Wohnungen haben etwas besonderes. Du wirst in jedem Bezirk Wettbewerb haben, und es hilft enorm, wenn man mit den Abbildungen zeigen kann, dass die Wohnung einen hohen optischen und qualitativen Anspruch erfüllt.
Deswegen legen wir größten Wert darauf, alle unsere Wohnungen einzigartig zu gestalten. Es ist wie beim Kochen. Alle haben mehr oder weniger die gleichen Materialien zur Verfügung, aber auf die Zubereitung kommt es an.
Unser Rezept besteht im Wesentlichen aus drei Komponenten:
1) Bei der Lage auf hervorragende ÖPNV Anbindung achten
2) Den verfügbaren Platz optimal gestalten
3) Herausragendes Design
1) Warum die Lage nur so gut ist wie die Verkehrsanbindung mit ÖPNV
In diesem Fall haben wir es mit einer Wohnung zu tun, die zwar sehr zentral, aber trotzdem nicht im ‚touristischen‘ Herzen der Stadt liegt. Das Gebäude ist zudem nicht besonders gut erhalten, im Vergleich etwa zum 5. Bezirk (Parlament), wo inzwischen Vieles restauriert wurde.
Da der herkömmliche Städtereisende ohne Auto in die Stadt kommt, ist die Anbindung jedoch essenziell für ein großartiges Stadt-Erlebnis. Das ist in Budapest tatsächlich gegeben, man denke nur an die S-Bahnen 4 + 6, die 24 Stunden am Tag, meist im 4-Minuten Takt, auf dem ringförmigen Boulevard der Stadt verkehren.
Indem wir darauf achten, dass der Reisende schnell an jede Ecke der Stadt kommt, müssen wir nicht unbedingt eine Wohnung direkt im touristischen Hotspot kaufen, die entsprechend teuer ist.
Für Rendite ist also die Losung „je zentraler desto besser“ nicht ganz richtig. Wenn die erzielbaren Übernachtungspreise ähnlich sind, macht es sehr wohl einen Unterschied, ob man 2.500 Euro im qm ausgibt oder 4.000 Euro.
Hier findest du die erste Wohnung am Blaha Luijza Platz auf Airbnb ›
2) Den Platz optimal nutzen: Aus einer Wohnung machen wir zwei Airbnb Apartments
Die hier vorgestellte Wohnung ist mit 54qm nicht besonders groß, aber das ist bei Airbnb kein Nachteil, im Gegenteil: kleine Airbnb Apartments bringen kaum weniger Geld ein als doppelt so große Wohnungen, und dass sie sich nicht für größere Gruppen eignen, ist sogar positiv – sowohl für den Zustand der Wohnung wie auch für die Nerven der Nachbarn (was dich sogar deine Lizenz kosten könnte).
Ein weiterer Vorteil: kleine Wohnungen lassen sich später auch viel schneller verkaufen – in guter Lage sind sie in der Regel nur wenige Tage auf dem Markt.
Ein Glücksfall waren die beiden separaten Eingänge zur Wohnung. Durch sie konnten wir die Wohnung in 2 unabhängige Einheiten aufteilen.
Eine solche Aufteilung stellt allerdings auch besondere Anforderungen an die Planung
- Wir brauchen 2 Küchen und 2 Bäder, und es müssen vollwertige Toiletten sein, ein Elektro-Klo mit Shredder ist nicht akzeptabel
- Stromkreise und Wasserleitungen müssen unabhängig voneinander sein, bzw. getrennt erfasst werden können
- Wir brauchen ein neues Heiz- und Kühlsystem, weil vorher eine Therme für die gesamte Wohnung zuständig war
- Die Möblierung und Ausstattung muss auf den AirBnb Markt und auf die Zulassungskriterien der Stadt zugeschnitten sein. Wenn man das nicht in die Planung einbezieht, drohen nachträgliche Korrekturen, die teuer sein können.
3) Die Auswirkungen von herausragendem Design
Wer über eine Plattform bucht, orientiert sich an drei Kriterien: Lage, Preis, und Interior Design. Tatsächlich ist es so, dass die Reisenden sich in der Wohnung wohl fühlen möchten, auch wenn sie dort eigentlich nur übernachten.
Eine lieblos gestaltete, billig wirkende Wohnung in 1a Lage hat dann schlechte Karten, wenn sie in der Listenansicht neben einer anderen, vielleicht 500 Meter entfernten Wohnung gesehen wird, die top gestaltet ist.
Rendite-Boost: B-Lage trifft überdurchschnittliches Design
Mehr in Design und Material zu investieren bedeutet übrigens nicht, dass wir Luxus-Marken verarbeiten, sondern dass wir einen spannenden Mix aus dem Stil der Wohnung und modernem Design erzeugen. Wir nutzen Möbel, Fliesen, Tapeten und Leuchten etablierter Hersteller und Händler, sowohl vor Ort als auch über spezielle Internet-Shops.
Natürlich verwenden wir gerne Stuck und lassen die Höhe der Räume wirken. Wenn es sich anbietet, nehmen wir klassische Leuchter, aber wir machen auch nicht vor sehr modernen Leuchten halt.
Unser Ziel ist es, die Wohnung so einzurichten, dass die Fotos davon die größtmögliche Wirkung auf der Buchungsplattform entfalten. Gleichzeitig muss die Ausführungsqualität den geweckten Erwartungen entsprechen – hier zu schummeln („Home Staging“) wäre wirklich kurzsichtig.
Apropos: Je mehr Wohnungen nach „Schema F“ auf den Markt kommen, desto wichtiger ist es, hervorzustechen. Dadurch bekommt man bessere Preise selbst wenn das Angebot so groß wird, dass es zu Sättigungseffekten kommt.
Magnetismus: Design hilft, eine wertschätzende Zielgruppe anzusprechen
Das Design hat noch eine andere Aufgabe: es soll Menschen anziehen, die das Interior wertschätzen und entsprechend achtsam behandeln. Das klappt nicht immer, aber erstaunlich oft.
Im Ergebnis erhalten wir viel Lob, und überdurchschnittlich viele 5-Sterne Bewertungen. All das wirkt sich finanziell aus.
Hier findest du die Zweite Wohnung am Blaha Luijza Platz auf Airbnb ›
Der AirBnb TÜV in Budapest – seit 2020 geht es nicht mehr ohne
Seit 2020 hat sich die Lage für Kurzzeitvermietung in Budapest, aber auch allgemein in Ungarn drastisch verändert. Die Stadt prüft anhand eines ellenlangen Kriterienkatalogs die Tauglichkeit der Wohnung für das Gastgewerbe, d.h. die Anforderungen ähneln denen der Hotellerie.
Da wird dann auch die Dicke der Matratze vermessen – ist sie zu dünn, fällt die Wohnung durch. Beispiele gefällig?
- Gibt es Ritzen im Boden (alter Parkett)?
- Gibt es einen Ankleide-Spiegel,
- Wieviele Kleiderbügel sind vorhanden?
- Kohlenmonoxid-Detektor, Rauchmelder?
- Hat jeder Gast ausreichend Kissen, Decken,
- Hat jeder Gast eine eigene Nachtkommode, u.v.m.
Hier könnt ihr die Wohnungen buchen:
