Die Idee klingt einfach: Eine 100 m²-Wohnung wird zu zwei eigenständigen 50 m²-Einheiten – jeweils mit eigenem Eingang, eigener Küche, eigenem Bad und eigenem Eintrag im Grundbuch.
Baulich ist das machbar.
Rechtlich allerdings ist es eine echte „Mission Impossible“.
Der Plan – und die Realität
Wer in einem ungarischen Mehrparteienhaus eine Wohnung teilt, greift in das fein austarierte System der Miteigentumsanteile ein. Jede Einheit im Haus besitzt einen genau definierten Anteil am Gemeinschaftseigentum; wer seine Wohnung teilt, verändert automatisch die Anteile aller. Darum ist die Aufteilung keine private Entscheidung, sondern betrifft die gesamte Gemeinschaft – und damit das Alapító okirat, also die Gründungsurkunde des Hauses.
Was sich 2025 ändert – und was nicht
Die Gesetzesnovelle zum 1. Januar 2025 bringt Erleichterungen – aber nur für bestimmte Fälle. Eine Zwei-Drittel-Mehrheit der Eigentumsanteile genügt künftig, wenn es um die Veräußerung oder bauliche Nutzung von Gemeinschaftseigentum geht (z. B. Verkauf eines Dachbodens oder Umnutzung eines Kellers).
Doch bei der Teilung einer bestehenden Wohnung bleibt alles beim Alten: Für jede Änderung des Alapító okirat, die neue Einheiten schafft oder die Eigentumsanteile verändert, ist weiterhin die Zustimmung aller Eigentümer (100 %) erforderlich. Ein einziger Nein-Stimmer genügt, um das Vorhaben zu stoppen.
Warum der Gesetzgeber so streng ist
Die Aufteilung einer Wohnung verändert nicht nur den Grundriss eines Eigentümers, sondern das Eigentumsgefüge des gesamten Hauses. Mit den neuen Einheiten verschieben sich die Bruchteile aller anderen Wohnungen bzw. der dazu gehörigen Anteile am Gemeinschaftseigentum. Deshalb schützt das Gesetz die übrigen Eigentümer mit der höchsten Hürde – der Allstimmigkeit.
Lesen Sie im nächsten Abschnitt, welche Schritte konkret unternommen werden müssen.
Alternative zur Grundbuchteilung:
Teilhaberschaft als flexibles Modell
Nicht immer ist die formelle Teilung im Grundbuch der einzig sinnvolle Weg. In vielen Fällen bietet sich eine Teilhaberschaft an – ein Modell, bei dem mehrere Eigentümer gemeinsam im Grundbuch eingetragen sind, jedoch vertraglich festgelegt wird, wer welche Wohnung nutzt oder welche Erträge erhält.
Der Leitfaden für die Aufteilung einer Wohnung im Grundbuch – falls Sie die Mission annehmen..
Erste Überlegungen: Was Eigentümer dürfen – und was nicht
Innerhalb der eigenen Wohnung dürfen Eigentümer grundsätzlich umbauen, solange keine tragenden Bauteile oder Gemeinschaftseigentum betroffen sind. Für innere Umbauten (z. B. neue Raumaufteilung, Küche oder Bad verlegen) ist normalerweise keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Die Gemeinschaft kann jedoch eine statische Prüfung verlangen, wenn Wände oder Decken betroffen sind, die die Gebäudestabilität beeinflussen könnten.
Eingriffe in Steigleitungen, Schornsteine, Außenfenster oder Tragwerke bedürfen stets der Zustimmung, da sie zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Sobald jedoch die rechtliche Aufteilung im Grundbuch erfolgen soll – also die Schaffung getrennter Eigentumseinheiten –, muss die Gründungsurkunde geändert werden. Und dafür ist – anders als häufig angenommen – keine qualifizierte Mehrheit, sondern Allstimmigkeit, also die Zustimmung von 100 % der Eigentümer erforderlich.
Vorschriften, die Sie kennen müssen
Nationale Vorschriften
- Mindestgröße einer Wohnung: 30 m²
- Galerien zählen nicht zur offiziellen Wohnfläche.
- Erdgeschosswohnungen dürfen nicht direkt auf die Straße öffnen.
Lokale Vorschriften
Jede Gemeinde hat ihre eigenen Stadtbild-Regeln („településképi rendelet“). Erst wenn nationale und lokale Anforderungen erfüllt sind, kann die Gemeinde zustimmen.
Gemeinsamer oder separater Eingang: Wenn die neuen Einheiten eigene Eingänge haben, ist die Aufteilung einfacher. Wenn sie sich einen Vorraum teilen, muss dieser als gemeinschaftliche Fläche im Grundbuch korrekt bezeichnet werden.
1. Der Start: Anmeldung bei der
Gemeinde (településképi bejelentés)
Bevor der erste Bauarbeiter kommt, muss das Projekt bei der Gemeinde gemeldet werden. Diese städtebauliche Anzeige ist Pflicht, wenn Sie eine Wohnung teilen oder zusammenlegen, Innenräume baulich verändern oder die Nutzungsart ändern.
Erforderliche Unterlagen
- Bestehender Grundriss (Ist-Zustand)
- Geplanter neuer Grundriss (nach Umbau)
- Technische Beschreibung
- Lageplan und Fassadenansichten
- ggf. Visualisierungen oder Fotos
Wichtig: Zwischen dem eingereichten Plan und der tatsächlichen Ausführung darf keine Abweichung bestehen. Das Grundbuchamt vergleicht später den genehmigten Plan mit der Vermessung des Ist-Zustands.
Kostenpunkt: keine
Bearbeitungszeit: wenige Tage bis zwei Wochen, je nach Gemeinde
2. Nach der Genehmigung: Die amtliche Bescheinigung
Sobald die Gemeinde die Pläne akzeptiert, erhalten Sie eine amtliche Bestätigung der Änderung. Sie ist der Schlüssel für die nächsten Schritte: Vermessung durch den Geodäten, Anpassung der Gründungsurkunde, Grundbuchänderung.
Bearbeitungszeit: ca. 15 Tage
Kosten: keine
3. Vermessung durch den Geodäten
Nach Abschluss der Bauarbeiten erstellt der Vermessungsingenieur den Änderungsplan (Változási vázrajz). Er dokumentiert den neuen Zustand und reicht ihn beim Grundbuchamt (Földhivatal) ein.
Kosten und Dauer:
Vermessung: ca. 180 000 Ft für 100 m²
Grundbuchverfahren: 6 500 Ft + 2 000 Ft je neuer Wohnung
Bearbeitungszeit: ca. 60 Tage
4. Die Gründungsurkunde – das eigentliche Nadelöhr
Hier entscheidet sich, ob die Mission gelingt oder scheitert. Denn sobald sich durch die Teilung die Eigentumsanteile ändern, muss die Alapító okirat angepasst werden – und zwar mit Zustimmung aller Eigentümer.
Rechtslage 2025: Die Gesetzesnovelle hat die Mehrheitserfordernisse nur für die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum erleichtert (2/3-Regel). Für die Änderung von Sondereigentumseinheiten – also die Teilung einer Wohnung in zwei Grundbucheinheiten – bleibt es bei der 100 %-Zustimmungspflicht.
Ablauf in der Praxis
- Initiative: Eigentümer beantragt bei der Hausverwaltung (közös képviselő) die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung oder eine schriftliche Abstimmung.
- Beschluss: Die Eigentümergemeinschaft stimmt ab – und alle Eigentümer müssen zustimmen.
- Unterschriften: Anwesende Eigentümer unterschreiben das Protokoll; abwesende müssen ihre Zustimmung notariell oder anwaltlich beglaubigt nachreichen.
- Umsetzung: Der Anwalt erstellt die neue Alapító okirat und reicht sie mit allen Anlagen beim Grundbuchamt ein.
5. Parkplatzpflicht – der stille Kostentreiber
In Ungarn gilt weiterhin: Eine Wohnung = ein Stellplatz. Wer also aus einer Wohnung zwei oder drei macht, muss zusätzliche Parkplätze nachweisen oder ablösen.
Ablöse: ca. 2 Mio. Ft (ca. 5000 Euro) pro zusätzlichem Stellplatz
Zahlungsfrist: 15 Tage nach Genehmigung
In innerstädtischen Lagen wird meist eine finanzielle Ablöse akzeptiert.
Zusammengefasst – Kosten- und Zeitübersicht
| Schritt | Kosten | Dauer |
|---|---|---|
| Meldung bei der Gemeinde | kostenlos | wenige Tage |
| Amtliche Bescheinigung | kostenlos | ca. 15 Tage |
| Vermessung (100 m²) | ca. 180 000 Ft | ca. 2 Wochen |
| Grundbuchverfahren | 6 500 Ft + 2 000 Ft je Wohnung | ca. 60 Tage |
| Anpassung Gründungsurkunde | nach Aufwand | variabel |
| Parkplatz-Ablöse | ca. 2 M Ft pro Stellplatz | 15 Tage Zahlungsfrist |
Fazit: „Mission Possible?“ – nur wenn alle an Bord sind
Die Gesetzesänderung von 2025 hat vieles erleichtert – aber nicht die Teilung einer Wohnung im Grundbuch. Hier bleibt die Anforderung bestehen: Einstimmigkeit (100 %) aller Eigentümer.
Projekte sind also nur mit aktiver Kooperation der gesamten Gemeinschaft möglich. Je mehr Eigentümer, desto schwieriger die Umsetzung.
Erfolgsfaktoren
- Präzise Planunterlagen
- Frühzeitige Abstimmung mit Architekt und Geodät
- Aktive Kommunikation mit der Hausverwaltung
- Rechtliche Begleitung durch einen erfahrenen Anwalt
Mit Geduld, Genauigkeit und einem guten Netzwerk kann aus der Mission „Teilung unmöglich“ doch noch „Teilung erfolgreich abgeschlossen“ werden – aber eben nur, wenn wirklich alle an Bord sind.
