Neue Hotelprojekte und Eröffnungen
In den kommenden Jahren werden mehrere neue Hotels der Luxuskategorie in Budapest eröffnet, darunter die Umwandlung des ikonischen Gellért Hotels in ein Mandarin Oriental. Zudem werden bekannte Marken wie St. Regis, Radisson Collection, Voco, Vignette Collection, Moxy, So und Swissotel neue Standorte in der Stadt eröffnen.
Es wird erwartet, dass Budapest in den nächsten Jahren bis zu 22 neue Hotels mit etwa 3.000 Zimmern hinzu gewinnt. Allein für das Jahr 2025 sind neun neue Eröffnungen mit insgesamt 800 Zimmern geplant.
Umwandlung von Bürogebäuden
Angesichts der hohen Nachfrage nach Unterkünften und des wachsenden Leerstands im Büroimmobilienmarkt ist davon auszugehen, dass zunehmend auch Bürogebäude in Hotels umgewandelt werden, da Neubauten im Zentrum mangels Baulücken kaum noch möglich sind. Diese Strategie trägt dazu bei, das Hotelangebot weiter auszubauen und den steigenden Bedarf an Unterkünften zu decken.
Was bedeutet das für Vermieter in Budapest?
Die Eröffnung neuer Hotels und neue Regeln für Kurzzeitvermietung in Budapest könnten deutliche Auswirkungen auf den Markt der Kurzzeitvermietung und das studentische Wohnen haben. Doch der erkennbare Fokus auf das Luxus-Segment dürfte den Effekt abmildern, da ein Mandarin Oriental nun mal keine Option für Studierende oder Touristen mit durchschnittlichem Einkommen ist.
Auswirkungen auf den Markt der Kurzzeitvermietung
Wettbewerb durch Hotels
Mit 3.000 zusätzlichen Zimmern in den nächsten Jahren wird der Wettbewerb im Beherbergungssektor zunehmen. Dies könnte vor allem Kurzzeitvermietungen unter Druck setzen, da Touristen mehr Alternativen in Form von Hotels haben werden, die oft professionellere Dienstleistungen bieten. Die Zimmerpreise solcher Hotels liegen jedoch erfahrungsgemäß weit über den durchschnittlichen Übernachtungspreisen in privaten Airbnb-Unterkünften (die wiederum teilweise auf und über dem Niveau der 3- und 4-Sterne-Hotels liegen). Außerdem gehen Studien davon aus, dass der Tourismus in Budapest mindestens 5% pro Jahr wachsen wird und somit die Nachfrage stärker steigen dürfte als das Angebot.
Moratorium und Steuererhöhung
Das zweijährige Moratorium (2025–2026) auf neue Airbnb-Registrierungen sowie die Vervierfachung der Pauschalsteuer pro Zimmer (von HUF 38.400 auf HUF 150.000) werden das Angebot an Kurzzeitvermietungen verringern. Einerseits werden einige bestehende Anbieter ihre Aktivität einstellen und auf langfristige Vermietung umsteigen, andererseits führt das Moratorium dazu, dass bei jedem Verkauf einer Wohnung die bestehende Lizenz verloren geht, weil der neue Besitzer diese nicht mehr ausgestellt bekommt.
Lokale Wirtschaft befürchtet Verlagerung des Tourismus
Da fast 40% der Übernachtungen in Budapest bisher auf Kurzzeitvermietungen entfallen, könnten die Einschränkungen den Tourismus negativ beeinflussen. Reisende, die preisgünstige oder lokale Unterkünfte bevorzugen und sich die neuen und teuren Luxushotels gar nicht leisten können, werden andere Reiseziele ins Auge fassen. Dies könnte sich wiederum auf lokale Unternehmen wie Restaurants, Cafés und Kultureinrichtungen, die stark von Touristen abhängig sind, auswirken.
Auswirkungen auf studentisches Wohnen
Entlastung des Wohnungsmarktes im Zentrum
Wenn Airbnb-Apartments für Langzeitmieter verfügbar gemacht werden, kann das auch Studierenden zugutekommen – vor allem denjenigen, die sich für Einzelapartments interessieren und bereit sind, Mieten um die 500 Euro zu zahlen. Insbesondere in zentralen Bezirken, wo die Konkurrenz durch Airbnb-Angebote hoch war, könnten solche Apartments künftig erschwinglicher werden.
Investment in Wohnraum in Uni-Lagen bleibt interessant
Die Nachfrage nach Wohnraum für internationale Studierende, deren Zahl in Budapest zuletzt auf 37.500 (2023/2024) gestiegen ist, steigt Jahr für Jahr. Infolgedessen werden Investitionen in spezialisierte Wohnangebote für Studierende zunehmen. Projekte wie das DEAN’S College Hotel zeigen bereits, dass es ein wachsendes Interesse an modernen, gut ausgestatteten Studentenunterkünften gibt.
Parallel eignen sich vor allem größere WG-Wohnungen (4-5 Zimmer) trotz der Verschiebungen im Markt auch in Zukunft sehr gut als Investment. Studenten mit kleineren Budgets (ca. 300 Euro) werden sich auch weiterhin eher für eine Wohngemeinschaft (WG) in Uni-Nähe interessieren – ehemalige Airbnb-Designwohnungen im Partyviertel sind da keine Option.
Fazit
Die Hotelbranche in Budapest befindet sich in einer Phase des starken Wachstums. Nach einem erfolgreichen Jahr 2023 wird erwartet, dass sich dieser Trend 2025 fortsetzt. Besonders die steigende Nachfrage aus den Nachbarländern und China treibt den Markt an. Mit der Eröffnung von 22 neuen Hotels und der Umwandlung leerstehender Bürogebäude in Unterkünfte wird das Angebot für Touristen erheblich erweitert. Diese Entwicklungen stärken die Position Budapests als internationales Reiseziel und spiegeln die wachsende Bedeutung der Stadt auf dem globalen Reisemarkt wider.
Gleichzeitig führt die neue Regulierung der Kurzzeitvermietung zu einer schon jetzt spürbaren Veränderung des Marktes. Das zweijährige Moratorium und die erhöhte Besteuerung haben bereits zu einem vollständigen Stop entsprechender Bau- und Renovierungsprojekte geführt und könnte viele private Anbieter aus dem Markt drängen, wodurch sich das Angebot an langfristigen Mietwohnungen erhöht. Dies könnte den Druck auf die Mietpreise mindern und den Wettbewerb um Wohnraum in zentralen Lagen verringern.
Die Kombination aus neuen Hotelprojekten und Umwandlungen von Bürogebäuden in Unterkünfte zeigt, dass Budapest als dynamische Metropole wächst. Doch während die Stadt ihr Tourismusangebot an Hotelgäste erweitert, bleibt abzuwarten, wie sich ein Rückgang der verfügbaren Kurzzeitunterkünfte auf Reisende mit kleineren Budgets auswirkt und welche Folgen das für lokale Unternehmen haben wird, die stark auf Touristen angewiesen sind.
Quellen:
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- https://dailynewshungary.com/de/budapest-airport-new-4-star-hotel-2025
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- https://www.cushmanwakefield.com/en/hungary/insights/hungary-outlook
- https://betterspace360.com/hotel-trends-2025/https://alles-neu-hotel.de/europa/ungarn/
- https://www.tageskarte.io/hotellerie/detail/ruby-kuendigt-markteintritt-in-osteuropa-mit-neuem-hotel-in-budapest-an.html
- https://www.ruby-hotels.com/de/presse/ruby-expansion-budapest
