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Strategien für
Ihr Investment in Budapest

Budapest ist zugleich ungarische Hauptstadt, Wirtschaftsstandort zahlreicher internationaler Unternehmen, weltweit anerkannte Universitätsstadt und vor allem auch Magnet für internationalen Städte-Tourismus. Diese Vielfalt an Zielgruppen bedeutet viele Optionen für Investoren. 

Wir haben hier die interessantesten zusammengestellt. 

Nepszinhaz Studenten WG Blick vom Balkon

Student 2 Go

Potenzial: Über 20.000 internationale Studenten (davon etwa 10% aus Deutschland) an den knapp 40 Hochschulen Budapests sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Stadt. Vermieteter Wohnraum ist hingegen außergewöhnlich knapp. 

Vorgehensweise: Wir suchen Wohnungen in den Universitätsvierteln, die bereits als WG funktionieren oder mit minimalen Korrekturen für 3-5 Studierende geeignet sind. Dabei konzentrieren wir uns auf gute B-Lagen im 7., 8. und 9. Bezirk.

Vorteile: Sämtliche Kosten sind von Anfang an bekannt oder lassen sich sehr gut einschätzen. Die Mieteinnahmen fließen schon ab Übernahme oder wenige Wochen später.   

Nachteile / Risiken: Fertige WG-Wohnungen bedeuten einen höheren Quadratmeterpreis im Einkauf. Eine Wertsteigerung wird entsprechend geringer ausfallen.    

Beispiel: 5er WG Wohnung || 3er WG in Toplage

Wohnzimmer in Ferien-Apartment in Budapest

Fix & Rent

Potenzial: Budapest verfügt über einen enormen Fundus historischer Gebäude, doch viele von ihnen sind Jahrzehnte lang nicht renoviert worden. Die Chancen sind also gut, in attraktiver Lage eine Wohnung zu finden, deren Wert sich mittels Sanierung enorm steigern lässt. Doch anstatt sie sofort zu verkaufen, wie das bei „Fix & Flip“ der Fall wäre, hält man die Immobilie und realisiert für wenigstens 5 Jahre (Ende der Spekulationsfrist) eine hervorragende Mietrendite.     

Vorgehensweise: Wir finden renovierungsbedürftige Objekte, machen die Planung passend zur Zielsetzung, und arbeiten mit Partnern zusammen, die solche Altbau-Wohnungen von Grund auf und preiswert sanieren können. Anschließend übernehmen wir den letzten Feinschliff und die Vermarktung: Ob Touristen, Studenten, Digitale Nomaden, ausländische Führungskräfte, Filmwirtschaft: es gibt viele lukrative Zielgruppen. WICHTIG: Wir achten stets darauf, dass eine Wohnung immer für mehr als eine Zielgruppe attraktiv ist.     

Vorteile: Wegen des niedrigeren Quadratmeterpreises kann man größere Flächen kaufen und hat deutlich mehr Gestaltungsspielraum, zum Beispiel durch Aufteilung in 2-3 unabhängige Wohnungen. Durch die Sanierung hat man zudem sofort eine Wertsteigerung der Immobilie herbeigeführt, was die Gesamtrendite deutlich erhöhen wird.    

Nachteile / Risiken: Die Kosten einer Sanierung und der Zeitrahmen können teils deutlich von der ersten Einschätzung abweichen. Die Gründe dafür liegen nicht immer im eigenen Einflussbereich. Man muss also einiges an Puffer einrechnen, sowohl beim Budget, als auch bei der Zeitplanung.        

Beispiele: 2 Airbnb Einheiten aus einer Wohnung || Studenten-WGs

Studenten-WG im 13. Bezirk

Wertspeicher

Potenzial: Es gibt Lagen in Budapest wie den 5. und 12. Bezirk, die zwar aufgrund hoher Preise renditeschwach sind, aber zugleich einen hohen Prestigewert haben. Typischerweise wird hier nur mit Eigenkapital gekauft, die Preise reagieren daher kaum auf das Zinsniveau der Banken. Fans dieser Lagen heben daher die hohe Wertstabilität solcher Investments hervor, und dass man seine Immobilie im Zweifel auch recht schnell liquidieren kann.

Vorgehensweise: Wir arbeiten mit Partnern, die sich als Makler oder Entwickler auf Lagen wie den 5. Bezirk oder auch die Buda-Seite spezialisieren. Dabei achten wir auf historische Gebäude (kein Neubau) in gutem Zustand. Da der Platz knapp ist, sind auch Dachausbauprojekte interessant. Internationale Käufer zahlen in entsprechendem Umfeld Quadratmeterpreise ab 8.000 Euro aufwärts. 

Vorteile: Zentrumsnahe Immobilien sind immer begehrt, wenn neben Lage auch die Qualität des Gebäudes stimmt. Aufgrund des im internationalen Vergleich dennoch niedrigen Preisniveaus ist der Gegenwert für die Summe jedoch erstaunlich.        

Nachteile / Risiken: Eine Vermietung wird in dieser Lage trotzdem nicht wesentlich mehr einbringen, so dass eine Netto-Mietrendite nur mit Mühe 2-3% erreichen wird.

Studenten-WG im 13. Bezirk

Co-investment

Co-Investment eröffnet auch mit kleineren Budgets den Weg zum Einkommen aus Immobilien in der Budapester Innenstadt 

Vorgehensweise: Eignet sich besonders, wenn eine Immobilie schon auf 2 bis 3 unabhängige Apartments aufgeteilt wurden. Als Käufer wird man dann antielig ins Grundbuch eingetragen, ein separater zivilrechtlicher Vertrag regelt, welche Einheit wem zusteht und wie Kosten und Einnahmen aufgeteilt werden. 

Vorteile: Schon ab knapp 100.000 Euro kann man ein Apartment erwerben, das in der Regel mindestens 500-600 Euro Miete einbringt.         

Nachteile / Risiken: Die anderen Eigentümer haben ein Vorkausfsrecht, wenn man seine Beteiligung verkaufen möchte. Das kann auch ein Vorteil sein, z.b. wenn man langfristig sein Engagement ausbauen möchte.

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