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Strategien für
Ihr Investment in Budapest

Budapest ist zugleich ungarische Hauptstadt, Wirtschaftsstandort zahlreicher internationaler Unternehmen, weltweit anerkannte Universitätsstadt und vor allem auch Magnet für internationalen Städte-Tourismus. Diese Vielfalt an Zielgruppen bedeutet viele Optionen für Investoren. 

Wir haben hier die interessantesten zusammengestellt. 

Nepszinhaz Studenten WG Blick vom Balkon

Student 2 Go

Potenzial: Über 20.000 internationale Studenten (davon etwa 10% aus Deutschland) an den knapp 40 Hochschulen Budapests sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für die Stadt. Vermieteter Wohnraum ist hingegen außergewöhnlich knapp. 

Vorgehensweise: Wir suchen Wohnungen in den Universitätsvierteln, die bereits als WG funktionieren oder mit minimalen Korrekturen für 3-5 Studierende geeignet sind. Dabei konzentrieren wir uns auf gute B-Lagen im 7., 8. und 9. Bezirk.

Vorteile: Sämtliche Kosten sind von Anfang an bekannt oder lassen sich sehr gut einschätzen. Die Mieteinnahmen fließen schon ab Übernahme oder wenige Wochen später.   

Nachteile / Risiken: Fertige WG-Wohnungen bedeuten einen höheren Quadratmeterpreis im Einkauf. Eine Wertsteigerung wird entsprechend geringer ausfallen.    

Renditeerwartung: 4 – 7 % (nach Steuern und nach Abzug aller Kosten)

Beispiel: 5er WG Wohnung || 3er WG in Toplage

Airbnb Wohnung in Budapest im 9. Bezirk - Gesamtansicht

AirBnb 2 Go

Potenzial: Budapest zieht das gesamte Jahr hindurch Touristen und Geschäftsreisende an: aktuell sind das 12 Millionen Übernachtungen im Jahr. Der Tourismus ist mit 16% der Wirtschaftsleistung Ungarns einer Säule der Wirtschaft, und davon entfallen gut 40% auf privat vermietete Unterkünfte a la Airbnb.   

Vorgehensweise: Wir arbeiten mit Entwicklern zusammen, die Wohnungen in zentralen Bezirken von Budapest fertigstellen, und bei denen die Frage nach der Airbnb Lizenz bereits positiv beantwortet ist. Oft wirken wir darauf ein, dass diese Objekte perfekt auf Airbnb-Gäste abgestimmt und ausgestattet werden. 

Vorteile: Mit der kompletten Ausstattung und der bereits erteilten Lizenz ist der wichtigste Meilenstein geschafft – als Käufer übernimmt man also einen laufenden Betrieb und muss sich um nichts Weiteres kümmern.   

Nachteile / Risiken: Der höhere Kaufpreis, und die theoretische Möglichkeit einer Airbnb-Regulierung, die das Modell unrentabel machen könnte. Aufgrund der enormen Bedeutung des Tourismus und des hohen Anteils der privaten Kurzzeitvermietung an diesen Zahlen ist das jedoch aktuell sehr unwahrscheinlich.       

Renditeerwartung: 6 – 9 % (nach Steuern und nach Abzug aller Kosten)

Beispiel: Airbnb 2 Go Wohnung

Wohnzimmer in Ferien-Apartment in Budapest

Fix & Rent

Potenzial: Budapest verfügt über einen enormen Fundus historischer Gebäude, doch viele von ihnen sind Jahrzehnte lang nicht renoviert worden. Die Chancen sind also gut, in attraktiver Lage eine Wohnung zu finden, deren Wert sich mittels Sanierung enorm steigern lässt. Doch anstatt sie sofort zu verkaufen, wie das bei „Fix & Flip“ der Fall wäre, hält man die Immobilie und realisiert für wenigstens 5 Jahre (Ende der Spekulationsfrist) eine hervorragende Mietrendite.     

Vorgehensweise: Wir finden renovierungsbedürftige Objekte, machen die Planung passend zur Zielsetzung, und arbeiten mit Partnern zusammen, die solche Altbau-Wohnungen von Grund auf und preiswert sanieren können. Anschließend übernehmen wir den letzten Feinschliff und die Vermarktung: Ob Touristen, Studenten, Digitale Nomaden, ausländische Führungskräfte, Filmwirtschaft: es gibt viele lukrative Zielgruppen. WICHTIG: Wir achten stets darauf, dass eine Wohnung immer für mehr als eine Zielgruppe attraktiv ist.     

Vorteile: Wegen des niedrigeren Quadratmeterpreises kann man größere Flächen kaufen und hat deutlich mehr Gestaltungsspielraum, zum Beispiel durch Aufteilung in 2-3 unabhängige Wohnungen. Durch die Sanierung hat man zudem sofort eine Wertsteigerung der Immobilie herbeigeführt, was die Gesamtrendite deutlich erhöhen wird.    

Nachteile / Risiken: Die Kosten einer Sanierung und der Zeitrahmen können teils deutlich von der ersten Einschätzung abweichen. Die Gründe dafür liegen nicht immer im eigenen Einflussbereich. Man muss also einiges an Puffer einrechnen, sowohl beim Budget, als auch bei der Zeitplanung.        

Renditeerwartung: 6 – 10 % (plus Wertsteigerung)

Beispiele: 2 Airbnb Einheiten aus einer Wohnung || Studenten-WGs

Studenten-WG im 13. Bezirk

Wertspeicher

Potenzial: Es gibt Lagen in Budapest wie den 5. und 12. Bezirk, die zwar aufgrund hoher Preise renditeschwach sind, aber zugleich einen hohen Prestigewert haben. Typischerweise wird hier nur mit Eigenkapital gekauft, die Preise reagieren daher kaum auf das Zinsniveau der Banken. Fans dieser Lagen heben daher die hohe Wertstabilität solcher Investments hervor, und dass man seine Immobilie im Zweifel auch recht schnell liquidieren kann.

Vorgehensweise: Wir arbeiten mit Partnern, die sich als Makler oder Entwickler auf Lagen wie den 5. Bezirk oder auch die Buda-Seite spezialisieren. Dabei achten wir auf historische Gebäude (kein Neubau) in gutem Zustand. Da der Platz knapp ist, sind auch Dachausbauprojekte interessant. Internationale Käufer zahlen in entsprechendem Umfeld Quadratmeterpreise ab 6000 Euro aufwärts. Es kann sich daher auch lohnen, bewusst ein sanierungsbedürftiges Objekt zu sichern, später zu sanieren und dann nach 5 Jahren steuerfrei zu verkaufen.   

Vorteile: Zentrumsnahe Immobilien sind immer begehrt, wenn neben Lage auch die Qualität des Gebäudes stimmt. Seit Einführung des Goldenen Visums in 2024 betrifft das vor allem Objekte im Luxus-Segment über 500.000 Euro. Aufgrund des im internationalen Vergleich dennoch niedrigen Preisniveaus ist der Gegenwert für die Summe jedoch erstaunlich.        

Nachteile / Risiken: Eine Vermietung wird in dieser Lage trotzdem nicht wesentlich mehr einbringen, so dass eine Netto-Mietrendite nur mit Mühe 4% erreichen wird.        

Renditeerwartung: 3 – 4 %

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