Rendite in Budapest: Wohnung für Studenten-WG kaufen

Studieren im Ausland ist immer auch ein Abenteuer, zumindest am Anfang.

Und für Budapest gilt das um so mehr, denn hier haben wir nicht nur eine fremde Stadt, sondern zudem noch eine völlig fremde Sprache! Ungarisch ist halt eine ganz eigene Liga!

Deswegen ist eine WG mit anderen Ausländern der ideale Punkt, um erst einmal anzukommen, und sich mit Stadt und Leuten vertraut zu machen. Ist der Vermieter oder sein Vertreter, also wir, ebenfalls deutsch- und englischsprachig, ist die Erleichterung stets riesig.     

Für Dich als Anleger ist das eine perfekte Zielgruppe, denn:

• Wir reden hier von aktuell, also post-pandemischen 32.000 ausländischen Studenten, knapp 12% davon aus Deutschland. Die überwältigende Mehrheit kommt nach Budapest, wir reden also von einem ziemlich großen Markt.
• Studierende aus dem Ausland haben in der Regel einen soliden finanziellen Hintergrund: das Elternhaus. Studieren an ungarischen Unis kostet für Ausländer nämlich richtig viel Geld – angehende Zahnmediziner an der Semmelweis Universität zahlen für den deutschsprachigen Studiengang pro Jahr rund 20.000 Euro, und das 5 Jahre lang. Mit Bafög ist das nicht zu schaffen.

Das heißt dass für diese Zielgruppe die Kosten der Miete nicht das primäre Kriterium sind.

Für dich als Anleger ist das eine gute Nachricht.

Wichtige Kriterien für die Auswahl einer WG-tauglichen Wohnung  

Deswegen hier die 5 wichtigsten Faktoren für deine WG-Mieter (und ihre Eltern!):

1. Die Nähe zur Uni: Also, komme ich in 10 Minuten zu Fuß, oder mit 1-2 Metro-Stationen zu meiner Uni? Wer die Wahl hat, will es bequem haben, und sich keine Gedanken um Busfahrpläne und Umsteigezeiten machen. Radfahren ist keine Option – die einzigen Radfahrer die ich hier sehe, werden dafür bezahlt – es sind die allgegenwärtigen Pizzadienste.
2. Sicherheit: Je zentraler desto sicherer, das ist die Faustregel. Andererseits will man auch nicht in die schlaflosen Partyviertel, und wer neben dem Parlament wohnt, oder gar auf der teuren Buda-Seite, hat es dann auch wieder recht weit bis zur Uni. Hier siehst du eine Kartendarstellung mit allen internationalen Unis und Fakultäten. Gut zu erkennen ist die Klumpenbildung im 8. und 9. Bezirk.
3. Lage innerhalb des Gebäudes: eine angenehme Umgebung zum Lernen ist Hell (also auf keinen Fall Erdgeschoss), ruhig (also Nebenstraße oder zum Innenhof), und auch nicht direkt im Dachgeschoss – das wird im Sommer einfach viel zu heiß.
4. Aufbau der Wohnung: Pass auf bei Ex-AirBnB-Wohnungen. Die sind oft durchgestylt bis zum geht nicht mehr, aber: Die AirBnB Kundschaft nutzte diese Wohnungen ja meist eh nur zum Schlafen. Daher sehen wir viele mit nur 1 oder 2 Fenstern, im Erdgeschoss und zum Innenhof gelegen. Das bedeutet: wenig Tageslicht und im Winter schlechte, feuchte Luft.
5. Möblierung: es lohnt sich, ein wenig Kreativität zu investieren. Eine einfache, aber stabile Möblierung IKEA-style, schöne Akzentfarben und gutes Licht sorgen dafür dass sich die Mieter dort wohlfühlen. Das wiederum reduziert die Fluktuation und erhöht die Chance auf direkte Anschlussvermietung.     

An dieser Stelle ein klein wenig Eigenwerbung: Das ist nämlich unser Job: Das richtige Objekt finden, es auf die Zielgruppe abgestimmt herrichten, und vermieten. Du hast Angst vor zu viel Arbeit mit Mietern, und verzweifelten Eltern die bei dir anrufen weil der Junge laut Handy-Ortung zwei Tage woanders geschlafen hat? Wird nicht passieren, denn von uns bekommen die Deine Nummer nicht.

Zurück zum Thema.

Wir haben jetzt über die Zielgruppe gesprochen.

Perspektiven für Wertentwicklung von
WG-tauglichen Immobilien in Budapest

Sprechen wir nun über die eigentlichen Objekte. Also das WO.

Hier wird es sogar noch besser, denn:

Die Uni-Viertel sind in der Regel B-Lagen, die noch nicht komplett entwickelt sind. Das ist deine Chance auf Wertentwicklung, die weit jenseits der 2% liegt, die man z.B. in Deutschland immer zugrunde legt. 

Außerdem: der qm-Preis sinkt mit der Objektgröße. Wohnungen die von 3 oder mehr Parteien bewohnt werden, liefern eine deutlich höhere Nettorendite als 3 kleine Wohnungen, die an Einzelpersonen vermietet werden.

Teilen und Herrschen: Wenn wir solche Projekte durchführen, achten wir immer darauf, wie WG-tauglich eine Wohnung ist, und ob man z.b. durch geschicktes Umbauen einen weiteren vermietbaren Raum erschließen kann.  

Hier siehst du ein Beispiel (im Video).

Zunächst der Grundriss im Original: es sind 3 Zimmer. Was du hier nicht siehst: um das dritte zu erreichen, hat man hier einen FLUR INS BAD gesetzt, was dem Bad definitiv nicht gut getan hat.

Hier also unsere Planung für den Umbau: Wand raus und dann eine offene Küche in das alte Bad. In die Kammer kommt ein neues Bad mit Dusche, und die alte Küche wird ein großer neuer Raum.

Das macht 4 statt 3 Parteien, und das Umbau-Budget von 20.000 Euro erzeugt Mieteinnahmen netto von etwa 4000 Euro im Jahr. Die zusätzliche Investition bekommst du also in 5 Jahren zurück, und wenn du die Wohnung danach verkaufen willst – übrigens ab diesem Zeitpunkt steuerfrei – bekommst du das Geld dann vom Käufer ja gleich noch mal. Mindestens.   

Last not least: Risikoverteilung. Wenn EINER von 4 WG-Mietern ausfällt, warum auch immer, sinken deine Mieteinnahmen vorübergehend, sie brechen aber nicht komplett weg.     

Kommen wir zum letzten Punkt, dem WIE

Bei der Vermietung lohnt sich eine scharfe Positionierung – und wir helfen Dir dabei, diese zu finden BEVOR du eine dazu passende Wohnung kaufst.

Ein paar Beispiele:

1. Fachrichtung – Wie wäre es mit einer WG nur wenige Minuten von der Uni für Veterinärmedizin? Oder der Filmhochschule? Studierende des gleichen Fachs unter sich, das schafft Anziehungskraft. Die Folge: geringe bis gar keine Vakanzen, mit Hilfe entsprechender Facebook Gruppen oder Aushang an der Uni selbst.
2. Nationalitäten – naheliegend sind deutsche Studenten, deren Eltern heilfroh sind, wenn sie mit uns auf deutsch kommunizieren können. Interessant sind aber auch z.b. japanische Studenten, die bekannt dafür sind, mit der Wohnung pfleglich umzugehen. Ich weiß, das sind Stereotype, aber sie scheinen zu funktionieren.
3. Frauen WGs – Als ich für unsere Tochter nach Wohnungen für’s Studium recherchiert hab, war es mir SEHR wichtig, dass es sich um eine reine Frauen-WG handelt. Die Alternative wäre gewesen, meine Tochter in eine Nahkampfausbildung des israelischen Militärs zu schicken, aber dafür konnte sich meine Tochter wiederum nicht erwärmen.
   
   Vielleicht bin ich ja etwas paranoid.
   
   Egal, es gibt natürlich auch ganz praktische Gründe für diese Wahl – eine Männer WG muss man nach 2 Jahren kernsanieren, bei der Frauen WG reicht in der Regel einmal durchkehren. Entschuldige, ich schweife ab.

Übrigens: Wenn wir die Mieterauswahl für dich übernehmen, machen wir Skype Interviews mit den Kandidaten, bemühen uns um Sicherheiten wie eine Elternbürgschaft, ziehen die Kaution ein und übernehmen das “On-Boarding”, also Übernahme-Protokoll, Einweisung in die Hausregeln, usw.

Das reduziert zwar deine Rendite ein wenig, aber dafür ist das Ergebnis für dich “passives Einkommen” – du musst dich dann nur sehr selten mit der Immobilie beschäftigen und kannst dich anderen Dingen widmen.

An dieser Stelle meinen Dank, dass du noch dabei bist! Du hast deine Zeit investiert und ich hoffe, es hat sich für dich gelohnt.

Zögere nicht, mich zu kontaktieren, wenn Du weitere Fragen hast.