Auch die Magyar Nemzeti Bank (MNB) berichtet in ihrem Housing Market Report 2025 von einem deutlichen Anstieg der Neubautätigkeit und Verkaufszahlen in der Hauptstadt. Allerdings bleibt der Anteil der Neubauten am Gesamtwohnungsmarkt gering. Laut Daten des ungarischen Statistikamts KSH wurden im ersten Quartal 2025 nur rund 1,9 % aller verkauften Wohnungen als Neubauten ausgewiesen. Der Neubau boomt, jedoch primär in Vororten oder am Stadtrand – meist Einfamilienhäuser oder kleinere Anlagen für Selbstnutzer statt Kapitalanleger.

Altbau in der Budapester City:
Enorme Nachfrage bei limitiertem Angebot

Für Investoren mit Altbau-Fokus im Zentrum von Budapest bedeutet das eine anhaltend starke Nachfrage bei gleichzeitig eingeschränktem Angebot. Laut einer Analyse von Investropa vom Juni 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Budapest bei rund HUF 1,27 Mio (≈ EUR 3.150) – ein Anstieg von 19,2 % gegenüber dem Vorjahr.

Für Neubauwohnungen wurden sogar Werte von HUF 1,68 Mio/m² beobachtet. Zudem berichtet Daily News Hungary, dass selbst renovierungsbedürftige Altbauwohnungen mittlerweile Preise um HUF 1 Mio/m² erreichen. Neubauten sind im historischen Zentrum aufgrund von Denkmalschutz, Bebauungsbeschränkungen und Grundstücksmangel kaum möglich – der Altbau bleibt daher das exklusive Spielfeld.

Für Investoren bedeutet das:

• Neubauten entlasten den Markt kaum in den zentralen Lagen, in denen die Nachfrage besonders hoch ist.
• Das geringe Angebot führt zu weiterem Preisdruck im Altbestand.
• Moderne Neubaupreise setzen Benchmarks, die auch Altbauten mit guter Substanz nach oben ziehen.

Was aktuelle Studien (Sommer–Herbst 2025) zeigen

Laut dem Wirtschaftsinstitut GKI Gazdaságkutató stiegen die Wohnimmobilienpreise in Ungarn im ersten Quartal 2025 um 5,8 % im Jahresvergleich – leicht über dem EU-Durchschnitt.
Auch die MNB-Studie (Mai 2025) verzeichnete einen neuen Rekord bei Verkäufen von Neubauwohnungen und einen Rückgang des unverkauften Angebots um 11 %.

Das Portal International Investment berichtete zudem über eine Preisexplosion von bis zu 15–17 % in Budapest seit Herbst 2024 – bei gleichzeitig sinkenden Mietrenditen (von 5,2 % auf 4,4 %).
Diese Zahlen zeigen: Der Markt bleibt dynamisch, doch das Wachstum verlangsamt sich und Renditen geraten unter Druck.

Auswirkungen auf Altbau-Investments und Prognose 2026

Für Altbau-Investoren im Zentrum ergeben sich klare Trends:

• Preisdruck nach oben: Das begrenzte Angebot hält die Preise hoch, besonders bei sanierten Objekten mit guter Lage.
• Qualitätswettbewerb: Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz, Ausstattung und Lage – ein Trend, den Remax Go in seinem Marktbericht 2025 hervorhebt.
• Sinkende Mietrenditen: Laut dem Global Property Guide wächst der Mietmarkt zwar weiter (~6,7 % p. a.), hinkt aber den Kaufpreisen hinterher.
• Starker Anteil ausländischer Käufer: In den zentralen Bezirken stammen viele Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz – was Preise stabilisiert, aber den Wettbewerb erhöht.

Preisprognose für 2026

Nach den starken Anstiegen 2024–2025 (z. B. +19 % laut Investropa) erwarten wir für 2026 eine moderatere, aber weiterhin positive Entwicklung:

• Zentrale Lage in Budapest (Altbau): +8 % bis +12 % Preissteigerung gegenüber 2025. Bei unseren internen Kalkulationen erwarten wir inflationsbereinigte 4,5% im Durchschnitt. 
• Premiumlagen: (Innenstadt, historische Gründerzeitviertel) eher am oberen Rand dieser Spanne
• Peripherie: leichte Abkühlung durch Neubau-Konkurrenz in Vororten
• Mietrenditen: leichter Rückgang, Fokus verschiebt sich auf Kapitalzuwachs
• Finanzierung & Wechselkurs: mögliche Zins- und Währungsrisiken bleiben zu beobachten

Fazit für Auslandsinvestoren

Wer heute in Budapests Altbau-Zentrum investiert, profitiert weiterhin von einem knappen Angebot und soliden Wertzuwächsen – sollte aber realistisch kalkulieren:

• Lage & Qualität bleiben entscheidend: Sanierte Altbauobjekte in gefragten Bezirken behalten ihre Attraktivität.
• Wachstum verlangsamt sich: Nach Jahren der starken Steigerungen ist 2026 ein Jahr der Konsolidierung.
• Mietrenditen sinken leicht: Kapitalwertentwicklung wird wichtiger als kurzfristige Rendite.
• Vororte im Blick behalten: Neubau-Aktivitäten dort können mittelfristig Einfluss auf Preiswahrnehmung nehmen.
• Währungsrisiken: sollten Teil jeder Investment-Kalkulation bleiben. Wir schränken das Risiko unter anderem dadurch ein, dass wir Mietverträge in Euro schließen. Auch haben wir festgestellt, dass die Verkäufer den Euro Wert im Blick haben, d.h. den Verkaufspreis entsprechend setzen und lieber abwarten, statt schnell und mit Verlust zu verkaufen.