Die meisten Leute wissen, dass Deutschland mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen hat, allen voran mit den EU-Partnerländern. Doch zu der Frage, ob das deutsche Finanzamt nicht trotzdem noch eine Idee hat, wie sie an den im Ausland erzielten Einkünften aus Vermietung partizipieren kann, herrscht allgemeine Verunsicherung, selbst unter Steuerberatern.

Der entscheidende Faktor ist nämlich nicht nur, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) besteht, sondern wo die Immobilie liegt. In diesem Artikel erfahren Sie, warum die Grenze der Europäischen Union für Ihren Geldbeutel in Deutschland bares Geld wert ist.

Die Szenarien: Wenn das Finanzamt „fiktiv“ mitrechnet

In Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige müssen ihr weltweites Einkommen deklarieren. 

Doch wie das Auslandseinkommen behandelt wird, unterscheidet sich drastisch:

Szenario A: Das EU-Privileg (Beispiel Ungarn)

Investieren Sie in einem EU-Mitgliedstaat wie Ungarn, genießen Sie einen besonderen Schutz durch § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG.

• Die Regel: Mieteinnahmen aus der EU sind in Deutschland aufgrund des DBA steuerfrei.

• Der Clou: Normalerweise erhöhen steuerfreie Auslandseinkünfte den Steuersatz für Ihr deutsches Einkommen (Progressionsvorbehalt).
  Bei EU-Immobilien wird jedoch eine Ausnahme gemacht: Sie bleiben für die Berechnung Ihres deutschen Steuersatzes komplett außen vor.

Szenario B: Drittstaat mit DBA (Beispiel Georgien)

Hier greift die Freistellung zwar ebenfalls (Sie zahlen keine direkte deutsche Steuer auf die Miete), aber der Progressionsvorbehalt schlägt voll zu.

• Das Finanzamt rechnet die ausländischen Gewinne fiktiv zu Ihrem deutschen Einkommen hinzu, ermittelt einen höheren Steuersatz und wendet diesen auf Ihr deutsches Gehalt an.

Szenario C: Drittstaat ohne DBA

Dies ist der ungünstigste Fall. Es gibt keine Freistellung. Die Mieteinnahmen werden voll zu Ihrem deutschen Einkommen addiert. Die im Ausland gezahlte Steuer wird lediglich wie eine Ausgabe abgezogen oder (auf Antrag) auf die deutsche Steuer angerechnet.

Das Rechenbeispiel: Was macht das in Euro aus?

Um den Effekt zu verdeutlichen, nehmen wir ein Ehepaar (Zusammenveranlagung), das in Deutschland ein gemeinsames zu versteuerndes Einkommen von ca. 80.000 € hat (was in etwa einem verfügbaren Haushalts-Netto von 5.000 €/Monat entspricht).

Zusätzlich erzielen sie Mieteinnahmen im Ausland von 30.000 € pro Jahr (ca. 2.500 €/Monat, vor Ort bereits versteuert).

*Hinweis: Beispielhafte Rundungswerte basierend auf dem Einkommensteuertarif 2024 für verheiratete Paare. Szenario C geht von einer Anrechnung der Auslandssteuer aus.

Mieteinkünfte in Ungarn: Brutto = Netto

Im Fall A (Ungarn) bleiben die 2.500 € monatlich komplett „brutto wie netto“ bei Ihnen, da das deutsche Finanzamt sie ignoriert.

Im Fall B (Drittstaat mit DBA) kostet Sie die bloße Existenz der Auslandsmiete ca. 4.000 € mehr Einkommensteuer auf Ihr deutsches Gehalt pro Jahr. Ihre effektive Rendite sinkt also deutlich, obwohl die Miete in Deutschland „steuerfrei“ ist.

Fazit für Investoren

Lage, Lage, Steuerrecht! Wer in Budapest oder allgemein in Ungarn investiert, profitiert nicht nur von den moderaten Steuersätzen (z.B. 15 % auf 90% der Mieteinkünfte bei der Pauschalbesteuerung), sondern schützt auch sein deutsches Einkommen vor der Progressionsfalle.

Tipp: Achten Sie bei der Planung Ihrer Auslandsinvestments immer darauf, ob das Land zur EU/EWR gehört. Falls nicht, kalkulieren Sie den Progressionsvorbehalt als „versteckte Kosten“ von Anfang an mit ein.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__32b.html