Stellt euch vor, eure Tochter oder Sohn studieren Medizin an einer der renommiertesten Unis Europas, leben in einer großartigen Stadt in sicherer Umgebung und am Ende der fünf oder sechs Jahre hat euch das alles nicht nur gar nichts gekostet sondern du könntest sogar mehr Geld haben als vorher.
Klingt zu gut um wahr zu sein, oder?
In diesem Video zeige ich dir, wie man das hinbekommt und rechne das genau vor. Es gibt natürlich auch zahlreiche andere Unis in Budapest, die internationale Studiengänge anbieten, aber heute werde ich mich auf die Semmelweis Uni für Medizin beschränken.
Medizinstudium an der Semmelweis Universität in Budapest
An der Semmelweis gibt es über 1000 Studierende aus Deutschland, Tendenz steigend. Einer der Gründe ist dass Studierende hier deutlich mehr Praxiserfahrung sammeln dürfen als das in Deutschland der Fall ist.
Die Philosophie der Uni ist, dass Theorie und Praxis in gleicher Weise gewichtet werden. Ein weiterer Grund ist, dass weite Teile des Studiums in deutscher Sprache stattfinden. Das ist für eine Auslandsuni äußerst ungewöhnlich und natürlich auch praktisch, vor allem wenn man vor hat, wieder während oder nach dem Studium nach Deutschland zurückzukehren.
Aber es gibt auch einen sehr pragmatischen Grund:
man kann hier auch dann Medizin studieren, wenn der Abiturschnitt nicht den extrem hohen Numerus Clausus deutscher Unis erreicht hat.
Was Schade und auch oft ungerecht ist so als würde man die besten Ärzte daran erkennen dass sie in allen Fächern eine 1 haben. Also auch in Geographie, Sport und Französisch.
Die Ironie ist also, dass die nach Noten ’schlechteren‘ Schüler – zumindest diejenigen die es wirklich ernst meinen – am Ende die bessere Ausbildung bekommen könnten und besser vorbereitet in den Beruf starten. Das wurde mir zumindest berichtet.
Die Sache hat natürlich einen Haken: Studiengebühren!
Wenn wir uns mal die Semmelweis Fakultät für Zahnmedizin anschauen, dann kommen wir auf Kosten von anfangs 8300 Euro und die steigen später auf 9900 Euro. Das ergibt Studienkosten von insgesamt 92 000 € für die gesamte Zeit. Jetzt rechne mal Wohnkosten von 500 € dazu dann kommt man nach 10 Semestern auf 120.000 Euro. Wer Humanmedizin studiert, bräuchte wegen der längeren Studiendauer übrigens 136 000 Euro.
Also wie kann man diese Zeit mit einem finanziellen Gewinn abschließen?
Es geht hier nicht um Stipendien oder dubiose Nebenverdienste. Es geht ganz einfach um ein Immobilieninvestment in Ungarns Hauptstadt. Eines das auf Studentenwohnraum ausgerichtet ist.
An dem herrscht hier nämlich akuter Mangel.
Ich lerne nicht wenige Mediziner kennen, die ihre Kinder hier in Budapest zur Semmelweis Uni geschickt haben, und sie berichten über die tolle Zeit und dass die Stadt sie beeindruckt hat und dass sie darüber nachdenken, hier eine Wohnung zu kaufen. Nur halt viel zu spät!
Denn sie hatten die Chance die ganze Ausbildung ihres Sprösslings quasi zum Nulltarif zu bekommen. Aber damals halt nicht den Blick dafür.
Studentischer Wohnraum als Investment-Strategie
Die Strategie in studentischen Wohnraum zu investieren, bringt aus meiner Sicht drei wichtige Vorteile mit sich
- Wer in studentischen Wohnraum investiert, hat zwar nominell geringere Einnahmen als ein Airbnb Investor, aber du kaufst deutlich preiswerter ein, weil sich Uni-Lagen und Touristen-Hotspots kaum überschneiden und du einen viel besseren Quadratmeterpreis bekommst. Anschließend musst du deutlich weniger in Renovierung investieren, weil du nicht den für Kurzzeitvermietung nötigen Standard erfüllen musst. Deswegen kannst du auch sehr viel schneller mit dem Geld verdienen starten. Wir haben schon mal eine Wohnung 2 Wochen vor Semesterbeginn übernommen und dann sofort die Mieter gefunden.
- Studentischer Wohnraum ist krisenfest. Regulierung gegen Airbnb gibt es in Budapest zwar kaum aber das kann sich natürlich auch ändern. Mietverträge über 6 bis 12 Monate fallen jedoch in die Kategorie Langzeitmiete und hier gibt es keine Einschränkungen zu befürchten. Interessant war auch, dass zu Zeiten der Pandemie die Medizinstudenten weiterhin hier bleiben durften, weil man Diagnosen und medizinische Eingriffe nun mal nicht in Zoom Meetings praktizieren kann.
- Internationale Studenten zahlen für Wohnraum umgerechnet etwa 15 € / qm. Das Angebot ist klein, die Nachfrage wegen der Beliebtheit Budapests als Studienort hoch. Das Gesamtpaket aus Kaufpreis, Herstellungskosten, Mietrendite und Wertsteigerung könnte also durchaus ähnlich ausfallen wie bei einem Airbnb Modell – bei deutlich niedrigerem Risiko.
Je nach verfügbarem Eigenkapital bieten sich zwei Möglichkeiten:
Modell A: man kauft eine kleine Wohnung oder
Modell B gleich eine ganze studenten-WG
Du brauchst in jedem Fall Eigenkapital oder du nimmst ein Darlehen zur freien Verwendung auf deiner Bestandsimmobilie in Deutschland auf. Das kann über eine Bank sein oder privat. In beiden Fällen wird es ja über das Grundbuch abgesichert.
Modell A – Single Apartment zum Vermieten an Medizinstudenten
Fangen wir mit dem ersten Modell an: Kleine Wohnungen in Uninähe, an denen nichts oder nur sehr wenig gemacht werden muss, kosten aktuell um die 100.000 €. Mit Nebenkosten und etwas Budget, um es für Studierende herzurichten, sind es dann vielleicht 110k bis 115k € die du investierst. Dieses Apartment ist nur wenige Schritte von der Zahnmedizin entfernt und hat sogar eine eigene Terrasse.
37 qm für 600 bis 650 € netto im Monat.
In diesem Fall sparst du dann schon mal die Nettomiete für ein Single Apartment von sagen wir mal 600 €, also 7200 im Jahr. Wenn du noch Mieterhöhungen von 3 bis 5% im Jahr annimmst, was bei der aktuellen Inflation gar nicht so unwahrscheinlich ist, kommen wir über die 5 Jahre auf 38 000 € nicht gezahlte Miete.
Nun kommt es auf die Frage an: steigt die Wohnung im Wert?
In der Vergangenheit lagen die Steigerungsraten bei 10 bis 15 % seit 2013 aber es gab auch Dämpfer durch Corona und den Ukrainekrieg. Heute sehen wir dass zumindest bei den niedrigen sechsstelligen Investments der Markt trotz allem sehr lebendig ist. Und weil die Preise im europäischen Vergleich immer noch sehr günstig sind, ist eine Wertsteigerung sehr wahrscheinlich, vor allem in guten B-Lagen.
Und das gilt mit sehr wenigen Ausnahmen für die Univiertel.
Wenn wir also von einer Wertsteigerung von etwa 5% pro Jahr ausgehen bedeutet dass ein Verkaufspreis von ca 140.000 € in 5 Jahren also 25 bis 30 000 € mehr als du ausgegeben hast. Zusammen mit der Mietersparnis wären das mindestens 60.000 € Gewinn bei einem recht kleinen Investment.
Für ein komplett kostenfreies Studium und Aufenthalt reicht das leider noch nicht.
Modell B – Komplette Studenten WG mit 4 Zimmern kaufen
Deswegen Modell B: eine größere Wohnung für 200 bis 250.000 € inkl. Nebenkosten und Renovierung.
Die muss dann mindestens vier separat zu zugängliche Zimmer besitzen eines davon bewohnt man selbst, die restlichen werden für je 400 € vermietet, natürlich netto.
Wenn wir auch hier von Mieterhöhungen von 5% pro Jahr ausgehen kommen am Ende der Zeit nach Abzug der 13,5% Steuern 70.000 € zusammen dazu die ersparte Miete in diesem Fall auf 400 € Basis gerechnet weitere 26 000. Wir haben also die Gewinnschwelle schon fast erreicht, und dabei noch nicht mal die Wertsteigerung eingerechnet.
Bei 5% wären das ja ungefähr 58 000 €.
Ob es so kommt, weiß natürlich niemand, aber ich finde wir haben hier ziemlich viel Potenzial.
In einem optimistischen Szenario hat man also am Ende der 5 Jahre das Medizinstudium, 5 Jahre mietfrei gewohnt und 40 bis 50 000 € Taschengeld. Dafür muss man die Wohnung dann natürlich verkaufen!
Das Beste daran ist: der Gewinn ist nach 5 Jahren steuerfrei oder man behält sie einfach und lässt lässt Sie von uns managen. Das kostet natürlich etwas, aber im Gegenzug ist das dann richtig passives Einkommen.
Denn wir kümmern uns dann um alles.
Übrigens es gibt keine Erbschaftssteuer auf Verwandte in direkter Linie.
Sprich aber bitte mit deinem Steuerberater in Deutschland dazu, falls dies ein für dich wichtiger Faktor sein sollte.
Für den gesamten Prozess von der Auswahl der Wohnung über die Renovierung und Ausstattung bis hin zur Vermietung an Studenten sind wir dein Partner vor Ort. Unser Netzwerk hilft dir, dein Ziel zu verwirklichen, ohne dass du dich groß drum kümmern musst.
Also melde dich einfach und wir sprechen drüber.
Bis dahin alles Gute!