Kosten für Immobilienbesitzer: Ungarn und Deutschland im Vergleich
Wohnnebenkosten im Vergleich zwischen Deutschland und Ungarn
Wohnnebenkosten im Vergleich zwischen Deutschland und Ungarn

In diesem Beitrag veröffentlichen wir Zahlen und Diagramme zum Thema „Kosten für Immobilienbesitzer“ und vergleichen Ungarn, genau genommen Budapest, mit Deutschland oder anderen europäischen Städten und Ländern. Es zeigt, warum viele Eigentümer in Ungarn sehr entspannt sind, wenn sie eine leer stehende Wohnung besitzen, da die kalten Nebenkosten (die auch bei einer leeren Wohnung anfallen) so niedrig sind.

Verzeichnis

1. Wohnnebenkosten im Vergleich zwischen Deutschland und Ungarn

Was genau sind Verbrauchskosten?

Die Verbrauchskosten umfassen typischerweise Ausgaben für Strom, Gas, Wasser und Internet. Diese Kosten sind essenziell für den täglichen Gebrauch in einer Wohnung und variieren je nach Verbrauch und örtlichen Tarifen. In Ungarn werden die Verbrauchskosten aufgrund staatlicher Subventionen für private Haushalte oft vergleichsweise niedrig gehalten, was für Mieter und Wohnungseigentümer vorteilhaft ist.

Was beinhaltet das Hausgeld?

Das Hausgeld deckt verschiedene Kosten ab, die im Zusammenhang mit dem Betrieb, der Instandhaltung und der Verwaltung des Wohngebäudes entstehen. Zu den Nebenkosten, die im Hausgeld enthalten sein können, gehören:

  • Die Kosten der Hausverwaltung
  • Hausmeister, Reparaturen und Wartung des Gemeinschaftseigentums
  • Gebäude- und Haftpflichtversicherung: Versicherungen, die das Gebäude selbst und Haftpflichtansprüche abdecken können.
  • Die Kosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsbereichen im Wohngebäude.
  • Ausgaben für die Reinigung von gemeinschaftlich genutzten Fluren und Treppenhäusern.
  • Müllabfuhr: Bereitstellung und Abholung verschiedener Tonnen, einschließlich Hausmüll, Plastik und Papier.
  • In Ungarn ist oft das Wasser noch im Hausgeld enthalten, da viele Wohnungen noch keinen eigenen Wasserzähler haben,

 

Wohnnebenkosten in Deutschland seit der Energiekrise

Die durchschnittliche Höhe der Nebenkosten beträgt laut erste-hausverwaltung.de zwischen 3 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, bei Nebenkosten: Was zahlt der Mieter? Dein Ratgeber – N26 sind es sogar knapp 5 Euro.

Bei einer Untersuchung des IW Köln wurden die kalten und warmen Nebenkosten seit der Energiekrise ermittelt, und dabei kam für Wohnungen in Großstädten folgendes heraus:

  • In den sieben größten deutschen Städten lagen zuletzt die kalten Betriebskosten bei 2,11 Euro je Quadratmeter und Monat. Dazu müsste man allerdings aus Sicht des Eigentümers noch die Instandhaltungsrücklage rechnen. Schätzungsweise haben wir es hier in Summe mit 2,5 Euro / qm zu tun. (200 Euro für 80 qm)
  • Die warmen Betriebskosten (= Heizung, Warmwasser) liegen bei etwa 2 Euro. Bei 80 qm wären das 160 Euro, zu dem Strom (80 Euro) und Internet (30 Euro) hinzugerechnet werden müssen. Das wären rd 3,5 Euro / qm (280 Euro für 80 qm)

Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung in deutschen Großstädten würde dies bedeuten, dass die monatlichen Wohnnebenkosten inklusive Verbrauch etwa 480 Euro betragen.

Wohnnebenkosten für Wohnungen in Budapest

In Ungarn bieten Immobilienportale wie ingatlan.com Einblicke in die durchschnittlichen Verbrauchs- und Nebenkosten von Wohnungen. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung in der Budapester Innenstadt hat aufgrund der staatlichen Subventionierung der Strom- und Gaspreise für private Haushalte, aber auch bedingt durch die sehr niedrigen Verwaltungskosten, Verbrauchskosten von knapp 100 Euro (für Strom, Gas, Wasser, Internet), sowie ein monatliches Hausgeld inklusive Instandhaltungsrücklage von etwa 80 Euro. 

Es gibt aber auch teils deutliche Abweichungen nach oben, etwa bei sehr gepflegten, mit modernem Aufzug ausgestatteten, denkmalgeschützten Bauten in den Innenbezirken, oder wenn eine WEG beschlossen hat, ihre Instandhaltungsrücklage zu erhöhen, um schneller Geld für eine überfällige Sanierung anzusparen.

Mehr zum Thema der subventionierten Strom und Gaspreise haben wir hier zusammengestellt.

Fazit und Auswirkung für die Kurzzeitvermietung

Unterm Strich sind es 480 Euro in Deutschland vs 180 Euro in Budapest, Ungarn. Das sind 300 Euro weniger Kosten pro Monat. Dies ist nicht nur für Mieter positiv, sondern hat auch für die Kurzzeitvermietung eine besondere Relevanz: Da der Vermieter in diesem Szenario die Nebenkosten zu 100% tragen muss, sind 300 Euro Kosten im Monat ein erheblicher Unterschied, der die Rendite völlig zunichte machen kann. 

2. Kaufnebenkosten im Vergleich zwischen deutschen Bundesländern und Ungarn

Beim Kauf einer Immobilie entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch verschiedene Kaufnebenkosten. Diese zusätzlichen Kosten können je nach Bundesland und individuellen Vereinbarungen variieren, aber im Allgemeinen können folgende Arten von Kaufnebenkosten anfallen. 

1. Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Immobilien anfällt und von jedem Käufer entrichtet werden muss. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland. Zum Beispiel beträgt die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen derzeit 6,5% des Kaufpreises. In Ungarn sind es landesweit 4%. In der Regel gibt es danach übrigens keine weitere Grundsteuer zu zahlen, zumindest ist uns für Budapest nichts bekannt. 

2. Notarkosten: Die Notarkosten entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar. Diese Kosten umfassen die Gebühren für die Beurkundung sowie für die Beglaubigung von Unterschriften und die Erstellung von Urkunden. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und ist gesetzlich festgelegt. In Kombination mit den Kosten des Grundbuchamtes sollte man in Deutschland 2% einkalkulieren. Anwälte nehmen zwischen 0,5% und 1,5%. Wir haben hier mit 0,75% gerechnet, für einen deutschsprachigen Anwalt. 

3. Grundbuchkosten: Die Grundbuchkosten entstehen für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Diese Kosten werden ebenfalls vom Käufer getragen und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie sowie nach den Gebührenordnungen der jeweiligen Bundesländer. In Ungarn sind die Grundbuchkosten mit knapp 20 Euro vernachlässigbar. 

4. Maklerprovision: Falls ein Immobilienmakler involviert ist, fallen Maklerprovisionen an, die in Deutschland sowohl vom Käufer als auch Verkäufer zu zahlen sind. In einigen Fällen kann auch der Verkäufer die Maklerprovision komplett übernehmen. Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und kann frei vereinbart werden, liegt jedoch in der Regel zwischen 3% und 7% des Kaufpreises. 

Die genauen Kosten können je nach Bundesland und individuellen Vereinbarungen variieren. 

3. Spekulationsfrist für Immobilien in Ungarn

Was ist die Spekulationsfrist für Immobilien?

Die Spekulationsfrist bestimmt den Zeitraum, innerhalb dessen Sie beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuern zahlen müssen. Sie beginnt ab dem Zeitpunkt des Immobilienerwerbs und endet mit dem Verkauf. Die Dauer dieser Frist hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten:

Für vermietete Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das bedeutet, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, müssen Sie nach einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren Spekulationssteuern zahlen. Nach Ablauf dieser Frist entfällt die Steuerpflicht.

Bei selbst genutzten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Wenn Sie also in den drei Jahren vor dem Verkauf in dem Haus oder der Wohnung gewohnt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Diese Regelung gilt auch, wenn die Immobilie nur als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt wird, solange sie nicht vermietet wird.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer in Ungarn?

In Ungarn wird die Spekulationssteuer auf Immobilien als „Einkommensteuer auf Kapitalgewinne“ bezeichnet. Die Berechnung dieser Steuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Gewinns aus dem Immobilienverkauf und des persönlichen Einkommensteuersatzes des Verkäufers.

Hier ist eine grundlegende Erklärung, wie die Spekulationssteuer auf Immobilien in Ungarn berechnet wird:

  1. Ermittlung des Gewinns: Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird berechnet, indem der Verkaufspreis um den Anschaffungspreis der Immobilie und um alle nachweisbaren Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, reduziert wird. Dazu gehören beispielsweise Maklergebühren und Renovierungskosten.

  2. Bestimmung des Einkommensteuersatzes: Der Gewinn wird dann dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers unterworfen. Der Einkommensteuersatz variiert je nach Höhe des Einkommens und kann bis zu einem Höchstsatz von 15% betragen.

  3. Zahlung der Steuer: Die Spekulationssteuer wird auf den ermittelten Gewinn basierend auf dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers berechnet und muss innerhalb der festgelegten Fristen an das ungarische Steueramt entrichtet werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass es in Ungarn bestimmte Ausnahmen und Besonderheiten geben kann, die die Berechnung der Spekulationssteuer beeinflussen können. Daher ist es ratsam, sich bei einem Steuerberater oder einer Steuerbehörde über die genauen Steuervorschriften und -verpflichtungen zu informieren, die auf den konkreten Immobilienverkauf zutreffen.

Quellen: Spekulationsfristen und Steuern in Tschechien | Frankreich | Deutschland 

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