Die Immobilienpreise in Budapest haben in den letzten zehn Jahren eine außergewöhnlich starke Entwicklung genommen. Zwischen 2014 und 2023 stiegen die Immobilienpreise in Ungarn laut Global Property Guide um über 230 %, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 13–14 % entspricht.
Deflationiert durch den Verbraucherpreisindex (CPI) ergibt sich daraus eine reale durchschnittliche jährliche Wertsteigerung von etwa 7–9 % für Budapest – je nach Quelle und Bezugszeitraum.
2008–2013: Rückgang infolge der Finanzkrise
Zwischen 2008 und 2013 kam es in Ungarn – wie in vielen anderen Ländern – zu einem deutlichen Preisverfall am Immobilienmarkt. Die globale Finanzkrise traf insbesondere Budapest hart: Das Vertrauen der Käufer sank, Kredite wurden schwerer verfügbar, und viele geplante Bauprojekte wurden auf Eis gelegt. Besonders stark fiel der Rückgang bei Bestandsimmobilien in schlechterer Lage oder mit Sanierungsbedarf aus. Die Preise gaben je nach Lage um 20–30 % nach – und in vielen Fällen erholten sie sich erst Jahre später.
Ab 2014: Dynamische Erholung und Aufwertung in Budapest
Ab etwa 2014 begann eine nachhaltige Erholung, getragen von wirtschaftlicher Stabilisierung, wachsendem Inlandsverbrauch, verbesserter Kreditverfügbarkeit und wachsender internationaler Nachfrage. Ab 2016 verzeichnete Budapest – vor allem die innerstädtischen Bezirke – ein besonders starkes Preiswachstum. Getrieben durch Investoren, Studenten, Expats und Modernisierungswellen wurden viele Altbauwohnungen saniert und zu höherem Preisniveau vermietet oder verkauft. In dieser Phase stiegen die Immobilienpreise in Budapest um teils 10–15 % pro Jahr, und zwischen 2014 und 2023 lag der kumulierte Preisanstieg in Ungarn insgesamt bei über 230 %.
2020–2025: Stabilisierung auf hohem Niveau mit moderatem Wachstum
Trotz globaler Herausforderungen wie der Corona-Pandemie, Lieferkettenproblemen und dem Ukrainekrieg blieb der Immobilienmarkt in Ungarn erstaunlich stabil. Zwar war 2020 kurzfristig ein Rückgang der Transaktionen spürbar, doch die Preise hielten sich weitgehend – und setzten ihren Anstieg ab 2021 fort, wenn auch mit etwas moderaterem Tempo. Vor allem sanierte Altbauwohnungen in guten Innenstadtlagen – etwa in Budapest – erwiesen sich als krisenresistent. 2024 verzeichnete der Markt erneut einen spürbaren Aufschwung mit einem Preisplus von rund 5 % im Vergleich zum Vorjahr. Der langfristige Trend bleibt positiv, auch wenn kurzfristige Schwankungen je nach Wirtschaftslage nicht ausgeschlossen sind.
2025: Sonderförderung für Erstkäufer treibt den Markt an
Im Jahr 2025 startete die ungarische Regierung das Programm „Otthon Start“, das Erstkäufern eine zinsgünstige Finanzierung mit einem festen Zinssatz von nur 3 % über bis zu 25 Jahre ermöglicht. Offiziellen Angaben zufolge können Darlehen von bis zu HUF 50 Mio (≈ 125.000 €) beantragt werden.
Die zulässige Obergrenze für den Kaufpreis beträgt laut Regierungsvorgabe bis zu HUF 100 Mio (~250.000 €) bei Wohnungen und HUF 150 Mio (~375.000 €) bei Häusern.
Dieses Förderinstrument hat bereits kurzfristig die Nachfrage angekurbelt: Eine Analyse zeigt, dass bereits wenige Wochen nach der Ankündigung die Nachfrage um rund 20 % stieg.
Marktbeobachter warnen hingegen, dass dieses Programm Teil eines vorwahlbezogenen Stimulus‑Pakets ist und eine kontinuierliche Fortführung nicht garantiert werden kann.
Für Anleger bedeutet das: Ein zusätzlicher Nachfrageschub könnte kurzfristig die Preise in gefragten Lagen weiter treiben – gleichzeitig besteht das Risiko, dass die Förderung beendet, geändert oder eingeschränkt wird, weshalb eine realistische Renditeplanung empfehlenswert ist.
Unser Fazit
Die Preise der ungarischen Hauptstadt sind im europäischen Vergleich (Metropolen / Hauptstädte) weiterhin niedrig, wodurch in zentralen und zentrumsnahen Lagen ein erhebliches Potenzial erkennbar ist.
Die Preisentwicklung in der Hauptstadt aufgrund des Förderprogramms (19% im laufenden Jahr) ist eine klare Übertreibung, auf die nach einer etwaigen Einstellung des Programms eine Korrektur folgen könnte. Wir glauben allerdings nicht an eine massive Korrektur, sondern die Verkäufer werden ihre teils unrealistischen Preisvorstellungen etwas nach unten korrigieren oder geduldig warten müssen.
Wir gehen auch davon aus, dass die Preisdynamik verflacht, je höher die Preise steigen – und nehmen hier für die nächsten 5-10 Jahre im Kerngebiet der Stadt Budapest für unsere Renditeberechnungen ein Szenario von durchschnittlich 4,5% an – nach Abzug der Inflation.
Für die Mieten gehen wir bei Renditeberechnungen von einer Steigerung von 3% p.a. aus, was über dem Inflationsziel der ungarischen Notenbank liegt, und deutlich unter der bisher festgestellten Erhöhung der Mietpreise in Budapest.
Quellen
Die Zahlen werden durch mehrere unabhängige Datenquellen gestützt, darunter:
- MNB (Ungarische Nationalbank)
- BIS (Bank for International Settlements) / FRED Database
- Global Property Guide
- FHB Housing Index
- Otthon Centrum (Marktreport Budapest)
