Wie Quadratmeterpreise in Budapest liegen immer noch weit hinter denen anderer europäischer Hauptstädte. Und obwohl Prag in Einwohnerzahl und geographischer Lage der ungarischen Hauptstadt recht ähnlich ist, sind die Preise dort in den letzten Jahren erheblich gestiegen – in Zentrumsnähe scheinen die dortigen Preise sogar Berlin zu überholen. Eine Entwicklung, die auch Budapest bevorsteht?
Was ist in Prag passiert und was hat das mit Budapest zu tun?
Die Entwicklung von Budapest und Prag seit dem Ende des Kommunismus in den beiden Ländern weist einige Gemeinsamkeiten und Unterschiede auf. Hier sind einige Aspekte, die sie verbinden:
1. Kommunistische Vergangenheit
Beide Städte waren Teil des Ostblocks und erlebten während der kommunistischen Ära politische, soziale und wirtschaftliche Veränderungen. In Prag führte die Kommunistische Partei der Tschechoslowakei (KSČ) im Jahr 1948 einen Staatsstreich durch und etablierte eine kommunistische Regierung, die mehr als vier Jahrzehnte dauerte. Budapest war ebenfalls Teil des Ostblocks und unterlag dem Einfluss der Sowjetunion. Die kommunistische Ära in Ungarn dauerte bis zur politischen Wende im Jahr 1989.
2. Samtene Revolution und Demokratisierung
Beide Städte waren Zeugen der sogenannten “Samtenen Revolution”. In Prag führten Massendemonstrationen und der Druck der Bevölkerung zur Absetzung der kommunistischen Regierung und zur Wiederherstellung der Demokratie.
In Budapest fanden ähnliche Ereignisse statt, und Ungarn öffnete sich ebenfalls für politische Reformen und Demokratisierung.
3. Tourismus und Modernisierung:
Seit der politischen Wende haben sich sowohl Budapest als auch Prag zu modernen Metropolen entwickelt. Prag ist zwar weltweit die bekanntere der beiden Städte, aber in den Übernachtungszahlen sind beide Städte inzwischen etwa gleichauf (Budapest, 11.7 Millionen Übernachtungen, Prag: 13.8 Millionen Übernachtungen), wobei Budapest als größere Stadt (1.7 vs 1.2 Millionen Einwohner) möglicherweise das größere Wachstumspotenzial hat. Viele Prag-Reisende berichten von überfüllten Straßen („Overtourism“), was man über Budapest bislang nicht hört.
3. Architektur und Stadtrekonstruktion
Prag hat seine historische Architektur bewahrt und modernisiert. Die Altstadt, die Kleinseite und der Hradschin sind beliebte Viertel für Touristen und Einheimische. Auch Budapest hat in den letzten 20 Jahren eine beeindruckende Stadtrekonstruktion erlebt, darunter auch die Renovierung der Staatlichen Oper. Aktuell sticht besonder das Hauszmann Projekt hervor.
Das Nationale Hauszmann-Programm (ungarisch: Nemzeti Hauszmann terv) sieht die Renovierung und den Wiederaufbau von Bauwerken im Budapester Burgviertel vor. Es ist nach dem österreichisch-ungarischen Architekten Alajos Hauszmann benannt, der für anderthalb Jahrzehnte als architektonischer Leiter für die Erweiterungsarbeiten an der Königlichen Burg tätig war und ihr heutiges neobarockes Erscheinungsbild prägte.
Das Programm wurde 2014 von der ungarischen Regierung ins Leben gerufen, mit dem Ziel, die Gebäude, die entweder im Zweiten Weltkrieg oder während der kommunistischen Ära zerstört wurden, originalgetreu wieder aufzubauen. Einige der Hauptziele des Hauszmann-Programms sind:
- Wiederaufbau historischer Gebäude: Das Programm konzentriert sich auf den Wiederaufbau von Gebäuden im Budapester Burgviertel, die historisch und kulturell bedeutsam sind. Dazu gehören die Reithalle, das Palais des Erzherzogs Josef, der Sankt-Stephans-Saal, die Ybl-Treppe und der ehemalige Sitz des Roten Kreuzes.
- Rekonstruktion und Restaurierung: Neben dem Wiederaufbau werden auch Rekonstruktions- und Restaurierungsarbeiten durchgeführt. Dazu gehört die Renovierung des Weißenburger Rondells und der umliegenden Gärten sowie die Restaurierung des Reiterdenkmals von Artúr Görgey und des Matthiasbrunnens.
Das Hauszmann-Programm trägt dazu bei, das historische Erbe von Budapest zu bewahren und die Attraktivität des Burgviertels zu steigern. Die originalgetreue Wiederherstellung der Gebäude verleiht der Stadt ein kulturelles und architektonisches Juwel.
4. Knappheit als Preistreiber: Gebäude im historischen Zentrum sind begrenzt
Beide Städte haben einen relativ begrenzten Stadtkern, und aufgrund der niedrigen Bauhöhe (in der Regel maximal 4 Stockwerke) führt das zu einer überschaubaren Zahl an Objekten und Wohnungen. Investoren, die im innerstädtischen Bereich fast die Hälfte der Käufer darstellen, bevorzugen ganz klar Objekte mit historischem Hintergrund.
Während in Budapest vielerorts noch der zum Teil marode Zustand dieser Gebäude das Wertwachstum bremst, erscheint die Sanierung der Gebäude in Städten wir Prag oder Wien nahezu abgeschlossen. Mit zunehmender Sanierungstätigkeit ist davon auszugehen, dass Budapest diese Lücke über kurz oder lang schließen wird.
Warum viele Budapester Ihre Wohnungen nicht verkaufen
Es gibt eine beachtliche Zahl leerstehender Wohnungen in der Innenstadt, die von ihren Eigentümern nicht genutzt, aber zugleich auch nicht vermietet oder verkauft werden. Die Gründe dafür liegen auf der Hand:
- Trotz globaler Finanz- und Immobilienkrise, trotz Pandemie, Lieferengpässen, Krieg in der Ukraine: das Wertwachstum zwischen 2010 und 2021 lag schon bei über 100% – im Durchschnitt. Ein Verkauf ohne Not erscheint daher widersinnig, denn die Immobilie ist nicht nur ein Wertspeicher, sondern bringt offensichtlich eine hohe Rendite mit sich, ganz ohne Zutun.
- Genügend Gründe für die abwartende Haltung dürfte allerdings auch der Blick nach Prag liefern, wo die Preise vor 10 Jahren ungefähr das heutige Budapester Niveau hatten. Wer jetzt verkauft, muss fürchten, viel zu früh den Familien-Schatz aufgegeben zu haben.
- Asiatische Käufergruppen waren seit 2020 wegen der Covid-Restriktionen praktisch vollständig verschwunden, kehren aber seit 2023 wieder mit viel Kapital zurück und heizen die Nachfrage weiter an.
- Die relativ niedrige Neubautätigkeit der letzten Jahre dürfte die Knappheit der Bestandsimmobilien weiter verschärfen, zumindest für alle, die gerne zentral wohnen wollen.
- Budapest gehört zu einer der wenigen Hauptstädte, wo Airbnb noch relativ problemlos möglich ist. Das führt zu hohen Mietrenditen, die noch einiges an Preissteigerung verkraften werden. Selbst in der Langzeitvermietung gibt es viel Nachfrage durch ausländische Mieter (Expats und ortsunabhängige Freiberufler), die deutlich höhere Mieten zu zahlen bereit sind.
Man braucht zur Zeit also nicht all zu viel Fantasie, um in Budapest auf steigende Preise zu setzen.
Quellen:
- Berlin: Berliner Sparkasse – McMakler
- Paris: McMakler
- Warschau: Realting.com
- Prag: ImmoMagazin – numbeo.com – Radio Prague International
pro qm, im Stadtkern: 170.888,94 Kč (ungefähr 6.600,00 € – 8.800,00 €)
pro qm, außerhalb des Stadtkerns: 120.606,06 Kč (ungefähr 4.700,00 € – 7.000,00 €) - Budapest: DunaHouse