Immobilie im Ausland kaufen?
6 Gründe warum Budapest das richtige Ziel ist.
Wenn Du darüber nachdenkst, in eine Wohnimmmobilie im Ausland zu investieren, dann solltest du dir unbedingt die ungarische Hauptstadt, Budapest genauer ansehen.
Schauen wir uns zuvor kurz die folgende Deutschlandkarte an.
Hier werden Kaufpreis und Mietertrag in Verbindung gebracht. Je grüner, desto schneller kann man die Wohnung mithilfe der Mieteinnahmen komplett abzahlen. Dummerweise sind die grünsten Flecken die für einen Vermieter riskantesten.
Ein Hauptgrund dafür ist die demographische Entwicklung. Gegenden mit hoher Mietrendite sind es also nur deswegen, weil die Preise dort unter Druck sind und das Risiko von Mietausfällen hoch ist.
In den Ballungsräumen dagegen ist alles orange bis dunkelrot. Das geht dann eher in Richtung 30-70 Jahresmieten. Die Mietrendite ist also minimal, im Gegenzug kann man dann einigermaßen sicher sein, dass die Wohnung auch dauerhaft vermietet ist.
Dazu kommt: die Käufer sind jahrelange Preissteigerungen gewohnt und gehen einfach davon aus, dass es zumindest in den Ballungsräumen so weitergeht. Dass zudem die Kredite nahezu kostenlos vergeben wurden, hat ein übriges dazu beigetragen.
Zugegeben: Wer Städte wie Paris, London oder Shanghai als Messlatte heranzieht, sieht noch VIEL Raum nach oben. Andererseits ist Deutschland durchaus schon in einem Bereich angelangt, wo das Risiko einer Blase als sehr hoch eingeschätzt wird.
Merke Dir nur folgendes – ein gutes Verhältnis liegt bei 25 Jahresnettomieten, denn das entspricht 4% Rendite. immer vorausgesetzt dass der Wert der Immobilie stabil bleibt oder wächst – und darüber entscheidet nicht NUR die Lage.
Dazu später mehr.
Kommen wir nun zu den 6 Gründen, die für eine Immobilieninvestition in Budapest sprechen:
1 – Ungarn ist Teil der EU
Und das Land mit seinen knapp 10 Millionen Einwohnern kann es sich auch gar nicht leisten, aus dem Verein auszutreten. Völlig egal, wie die Orban Regierung über Brüssel schimpft, es ist vor allem Rhetorik.
Das zeigte sich z.b. in der Annahme des Rechtsstaatsmechanismus in 2021. Orban drohte mit einem Veto, konnte ihn aber nur geringfügig verzögern, und im Ergebnis sehen wir nun, dass tatsächlich erste ernst zu nehmende Verfahren gestartet werden. Und auch die Auszahlung der Coronahilfen wird nun an Bedingungen für Transparenz geknüpft, ohne deren Erfüllung auch nichts gezahlt wird. Wurde aber auch Zeit.
Manche argumentieren, dass diese Konfrontation zum Austritt aus der EU führen könnte. Für einen Netto-Empfänger ist dieses Szenario geradezu absurd. Rund 4% der Wirtschaftsleistung ( rund 5 Milliarden) werden von der EU gesponsert. Und ganz ehrlich: die Brexit-Folgen wirken zumindest aktuell alles andere als ermutigend für Nachahmer.
Dazu kommt dass Ungarn eben keine Insel ist – ganz im Gegenteil: Ungarn sieht sich heute mehr denn je als ein Land “im Herzen Europas”. Nach einem Austritt hätte das Land nur noch Serbien und die Ukraine als nicht-EU-Nachbarn und das ist ganz sicher nicht der Stoff aus dem Wirtschaftswunder entstehen.
Übrigens: alleine Deutschland bringt 25% der ausländischen Direktinvestitionen ins Land, und stellt zusammen mit Österreich nahezu ein Drittel des Handelsvolumens.
2 – Budapest ist eine Hauptstadt
Sie hat 1,7 Millionen Einwohner und ist die mit Abstand bevölkerungsreichste Stadt Ungarns. Zählt man das unmittelbare Einzugsgebiet dazu, sind es sogar über 3 Millionen Menschen.
Als Hauptstadt ist Budapest ein unverzichtbarer Teil der Identität des Landes. Die wichtigsten geschichtlichen Ereignisse fanden hier statt.
Ein Beispiel: Vor kurzem waren wir im größten Friedhof der Stadt spazieren – es ist kaum zu glauben, aber hier findet man praktisch alle, die seit etwa 1850 in ungarischer Politik oder Kultur von Bedeutung waren. UND man kann an der Größe der Grabstätte erkennen, wie wichtig er oder sie für die Nation war.
Hauptstädte entwickeln über die Zeit einen unwiderstehlichen “Magnetismus”, der alles anzieht: Wirtschaft, Kultur, und … Menschen aus aller Welt.
Anders als bei Ferienorten ist der Hauptstadt-Tourismus weitgehend unabhängig von Saison oder touristischen Trends. Städtereisen sind auch im kalten Winter beliebt, wenn touristische Hochburgen zu Geisterstädten verkommen. In Corona-freien Jahren sind das etwa 4 Millionen Übernachtungsgäste im Jahr – nur in Budapest! https://www.statista.com/statistics/986072/budapest-tourist-arrivals-in-accommodation/
Für uns ist das wichtig, denn ich würde lieber in einer Stadt investieren, die nicht nur Geschichte hat, sondern auch für die Zukunft des Landes wichtig ist. DAS ist für mich eine solide Basis.
3 – Kaufpreise und Mieten
In Ungarn sind die Immobilienpreise zwischen 2010 und 2019 generell um 80 – 90 % gestiegen – je nachdem welcher Statistik man glauben darf. Hier zum Beispiel die Daten von Eurostat, bei der eine Wertentwicklung von deutlich über 10% seit 2013 die Norm war.
Im europäischen Maßstab sind sie immer noch sehr günstig.
Zugleich sind die Mieten gar nicht soo billig.
Wenn du dich an die Karte vom Anfang erinnerst, stell dir vor, die “grünen” Bereiche, wo man mit einer guten Mietrendite von 4% auskommt, wären mitten in der Hauptstadt. Unvorstellbar für Deutschland!
Aber in Budapest absolut real.
Aktuell ist es jedenfalls selbst in sehr guten Lagen noch möglich, Wohnungen für 2 – 3000 Euro im qm zu kaufen. Das hängt dann vom Zustand ab.
Ab 3.000 €/qm aufwärts beginnt schon die gehobene Ausstattung und wer Wohnungen im Bereich 300 – 500.000 € sieht, und ihre Umgebung erlebt, wird sein Home Office vielleicht lieber gleich hier aufschlagen.
Aber lass uns nicht von Luxusimmobilien in Eigennutzung sprechen.
Ich denke da eher an eine “solide” Anlagegröße zwischen 100 und 200.000 Euro, die man an ganz normale Menschen mit ganz normalem Einkommen vermieten kann.
Zuerst ein Blick nach Deutschland, zufällig habe ich das hier entdeckt:
50qm in der Nähe von Dortmund für 140.000 Euro.
Immerhin – mit Bushaltestelle – ist ja schon mal was.
Die vom Projektentwickler versprochenen 6,50 Euro Miete pro QM bedeuten, dass man ca 35 Jahre braucht, um das Objekt mit der Miete abzuzahlen.
Zum gleichen Preis und in gleicher Größe ginge aber auch eine Eigentumswohnung im denkmalgeschützten Bau:
In unmittelbarer Nähe zu Nationalmuseum und Palastviertel im 8. Bezirk in Budapest.
Eine Vermietung an ausländische Studierende der nahe gelegenen medizinischen Fakultät bringt auf jeden Fall 8-10 Euro im qm. Das ist dann ein Verhältnis von 23 – 30 JNM.
Aber was – für mich zumindest – noch wichtiger ist: Während man das eine Gebäude Jahr für Jahr abschreibt und nach 50 Jahren vermutlich nur noch abreißen kann, wird das andere immer wertvoller.
Das ist vielleicht wie mit einem guten Wein.
Wenn Du Lust hast, solche Schätze zu entdecken, melde dich bei mir.
An dieser Stelle der Hinweis: Wir von Budapest Invest sind keine Vermögens- und auch keine Steuerberater. Deine Anlagestrategie bestimmst du selbst. Unser Job ist: Das Richtige für dich und dein Budget zu finden, und dich bei Kauf, Renovierung und Vermietung zu unterstützen – alles in deutscher Sprache.
4 – Wertentwicklung
Man kann nicht die vergangenen Jahre vor Corona mit ihren 10% Wertsteigerung pro jahr zum Maßstab für die Zukunft machen. Es geht nicht immer alles aufwärts, auch wenn man daran gerne glauben möchte.
Aber man kann sich die Risikofaktoren anschauen, die einer positiven Entwicklung vor allem LANGFRISTIG entgegen stehen könnten.
Eines der Szenarien, ein EU Austritt, war ja schon Thema.
Ein weiteres Szenario wäre eine anhaltende Rezession, ausgelöst durch zunächst hohe Inflation, steigende Zinsen, immer mehr faule Kredite, und schließlich europa- oder weltweit einbrechende Immobilienpreise.
Doch der Blick zurück zeigt, dass jemand mit einem Zeithorizont von 10 Jahren solche Krisen ohne Schaden überstehen konnte. Auch Ungarn hatte 2010 – 2013 eine schwere Rezession zu verkraften. 2019 waren die Preise dann trotzdem 90% über denen von 2010. Schlecht dran war nur, wer in der Krise verkaufen MUSSTE.
Langfristig relevant ist natürlich die Bevölkerungsentwicklung: die ist in Europa inzwischen negativ und das wird in den nächsten Jahrzehnten eine große Herausforderung werden. Für kleinere Städte und Landkreise kann das durchaus ein Problem werden, für Metropolen eher nicht, denn sie bieten die wichtige wirtschaftliche, soziale, und auch kulturelle Infrastruktur.
Klar ist aber auch – das ist nur eine Meinung und keine Prophezeiung.
Meines Erachtens viel wichtiger, weil alles beeinflussend: das Klima!
Wenn Du möchtest, dass deine Immobilie in den nächsten 10 – 20 Jahren eine POSITIVE Wertentwicklung hat, wird das Klima vielleicht sogar der wichtigste Faktor überhaupt, den es zu berücksichtigen gilt.
Du kannst Rezessionen und Börsen-Crashs in wenigen Jahren aussitzen, aber 1,5 – 2 Grad Erderwärmung produzieren bleibende Veränderungen, die keiner mal eben zurück drehen kann.
Ein Beispiel:
Prognosen des Weltklimarates der UNO zufolge wird die Region des Mittelmeers, also die beliebtesten Ferienregionen der Deutschen, schon in absehbarer besonders hart getroffen, weil die Folgen der zunehmenden Hitze sich gegenseitig verstärken. Manch einer hat ein Ferienhaus an der griechischen oder türkischen Küste und fragt sich nun, wie sich wohl der Wert entwickeln wird, wenn immer neue Temperaturrekorde und Brandkatastrophen zu erwarten sind?
Das Ferienhaus mit eigenem Pool auf Mallorca klingt dann auch nicht mehr so traumhaft, wenn es bei zunehmender Wasserknappheit verboten wird, diesen zu befüllen.
Was heißt das alles für Budapest? Zunächst einmal liegt Ungarn laut Weltrisikobericht im “grünen Bereich”. Das bedeutet nicht, dass hier alles auf ewig super entspannt bleibt. Aber eins weiß ich: bedeutende Städte, insbesondere Hauptstädte, mobilisieren grundsätzlich alle verfügbaren Ressourcen, um das Leben und Eigentum ihrer Bewohner zu schützen.
5 – KOSTEN
Strom, Gas, Wasser, Verwaltung, all die Nebenkosten die in Deutschland keine Grenze zu kennen scheinen, gerne mal einen 50% Aufschlag auf die Kaltmiete bewirken. Und das schmerzt dann noch mal mehr, wenn die Wohnung leer steht.
Eigentümer in Budapest haben das kaum. Die Kosten für Strom und Gas sind subventioniert und in der EU die günstigsten überhaupt. 10 Cent für Strom, das ist unter einem Drittel der deutschen Preise. Und das Wohngeld für Verwaltung, Aufzug, Hausmeister, usw. liegt in der Regel bei rund 50 Euro im Monat.
Auch deswegen sind die Lebenshaltungskosten rund ein Drittel unter den deutschen. Bei den Löhnen für Handwerker ist der Unterschied sogar noch größer. Und genau diese Kosten entscheiden manchmal, ob sich ein Investment lohnt oder nicht.
6 – FLAIR
Das beste zum Schluss, sozusagen. Dieser vielleicht am wenigsten ‘rational’ wirkende Punkt ist aber für viele ausschlaggebend. Budapest ist architektonisch eng verwandt mit Paris, Wien, Berlin und London. Deswegen wird die Stadt oft und gerne als Kulisse für Filmproduktionen genutzt, die laut Drehbuch gar nicht dort spielen.
Budapest hat Weltkriege und Aufstände relativ gut überstanden, und dementsprechend sind auch heute noch die meisten Wohnhäuser in den inneren Bezirken der Stadt denkmalgeschützte Bauten aus Gründerzeit und Jugendstil.
Erhaltung und Restaurierung war jedoch erst nach dem Ende des Kommunismus denkbar, und es hat sich vor allem dank der EU-Hilfen eine Menge getan.
Trotzdem: Manchmal läuft man an Gebäuden vorbei, deren prunkvolles Erbe man zwar noch sieht, aber eben auch die Einschusslöcher aus den Häuserkämpfen. Aber selbst diese Gebäude haben etwas Unersetzbares. Geschichte! Und als Eigentümer einer Wohnung besitzt du auch einen Teil davon.
Die Stadt fördert zudem Eigentümergemeinschaften, wenn diese ihr Gebäude renovieren oder die Fassade restaurieren wollen. Mit etwas Glück kommt man just zu dem Zeitpunkt an eine Wohnung, wo ein solches Projekt ansteht.
Wenn du Interesse hast: für einen ersten Schritt melde dich einfach über unsere Website.
