Le miracle de l’espace : une colocation de 5 étudiants comme investissement
Façade d'un immeuble Art nouveau - la colocation étudiante est au 4e étage
Façade d'un immeuble Art nouveau - la colocation étudiante est au 4e étage

Il y a à Budapest un manque flagrant de logements pour les étudiants, qui, selon les estimations de la ville, va encore s’aggraver dans les années à venir, car les nouveaux projets de construction nécessaires ne sont pas réalisés. Avec environ 120.000 étudiants, cela concerne surtout les un peu plus de 20.000 étudiants étrangers pour lesquels il n’est pas possible de loger chez des amis ou des parents dans la capitale. Et c’est là que nous intervenons, plus précisément auprès des quelque 3000 étudiants allemands qui étudient ici principalement la médecine.

« Les étudiants détruisent-ils mon bel appartement ? »

Nous avons ici affaire à un groupe cible pour lequel le prix du loyer n’est pas aussi déterminant que la situation et l’équipement du logement. D’une part, cela entraîne des loyers plus élevés, mais d’autre part, nous avons également constaté que ces locataires prennent grand soin de leur chambre et des parties communes, ce qui réduit au minimum les frais d’entretien.

Au début, certains de nos clients ont du mal à le croire. Nous entendons souvent la phrase « Quand je pense à moi en tant qu’étudiant, je ne me serais pas pris comme locataire » 😀

Heureusement, nous avons fait d’autres expériences ici.

Lorsque nous choisissons un tel logement pour nos clients, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte :

  • Sécurité (situation)
  • Proximité des universités (situation)
  • Proximité immédiate des stations de métro et de RER (… et encore une fois situation)
  • Salles de bains / WC en nombre suffisant (équipement)
  • Disposition de l’appartement (nombre de pièces à louer)

Ce dernier point est particulièrement intéressant, comme nous pouvons le voir sur le plan suivant :

Studenten-WG als Investment in Budapest - Grundriss der Wohnung

Optimiser le plan d’étage : Comment transformer 3 pièces en 5 pièces à louer

L’aménagement d’origine comprenait un immense salon, deux chambres, un espace de stockage et un débarras attenant à la cuisine. En divisant le salon par une cloison (qui peut également être retirée), un espace commun a été créé derrière la nouvelle chambre 1 et l’accès séparé à l’ancienne chambre a permis de disposer également de la chambre 2. Le débarras à côté de la cuisine a été transformé en une autre pièce, et même l’entrepôt a pu être transformé en une pièce certes petite, mais confortable.

Idéalement, les appartements en colocation à 5 ont 2 salles de bains et 2 WC séparés. Les résidents peuvent ainsi négocier eux-mêmes s’il faut par exemple l’utiliser en séparant les sexes ou s’il s’agit simplement de ne jamais devoir attendre quelqu’un quand on a besoin (de prendre une douche)…

La transformation en 5 chambres à louer augmente les recettes d’environ 300 euros par chambre et par mois. Un effet secondaire intéressant concerne les éventuelles défaillances – si un locataire fait défaut ou si aucun locataire n’est trouvé pour une chambre pendant quelques semaines, les revenus baissent certes un peu, mais le logement continue de générer un cash-flow positif.

Colocation d’étudiants comme investissement :
Quelle est la taille optimale d’une colocation ?

Nous avons constaté qu’il y a un point à partir duquel les colocations deviennent impersonnelles, où la communication s’arrête, et où le sens des responsabilités et de la communauté de chacun diminue à tel point que l’appartement se dégrade assez rapidement.

On le constate souvent dans les colocations de 6 personnes ou plus, c’est pourquoi nous avons fixé la limite à 5. Et en effet, nous avons aussi constaté que certains recherchent délibérément les colocations de 3 à 5 personnes, car elles peuvent être plus variées et donc plus intéressantes.

Mais comme nous ne voulons rien laisser au hasard, nous envoyons une équipe de nettoyage dans les appartements toutes les deux semaines. Cela nous permet de garder un œil sur l’état des parties communes et de désamorcer en même temps un facteur de stress important dans les colocations : Qui nettoie la salle de bain et la cuisine, et si oui, avec quel soin ?

Essbereich
Badezimmer
Küche
Studenten-WG als Investment in Budapest - Zimmer 3
Zimmer mit Balkon

Pourquoi une colocation étudiante est-elle un investissement intéressant ?

La location aux étudiants présente de nombreux avantages et minimise les risques.

  1. Nous achetons des appartements plus grands, à partir de 100 m², et profitons d’un prix au m² plus avantageux – ce qui signifie en même temps une plus grande plus-value potentielle. En outre, les emplacements les plus attractifs pour les étudiants sont tous des emplacements « B », plutôt bon marché.
  2. En règle générale, une rénovation complète n’est pas nécessaire ou peut être reportée à une date indéterminée (par exemple au moment de la vente). Par exemple, nous ne toucherions jamais le sol.
  3. L’ameublement et l’équipement sont relativement bon marché, ce n’est donc pas un drame si quelque chose se casse.
  4. La location de chambres meublées avec des contrats à durée déterminée permet d’éviter les nombreux problèmes et restrictions liés à la location à long terme, qui pourraient également avoir un impact négatif sur le prix de vente si l’on souhaite un jour les vendre.
  5. Si des cloisons sont utilisées, il est facile de revenir en arrière par la suite. On aurait donc à nouveau un appartement avec de grandes pièces, ce qui pourrait être intéressant pour les propriétaires occupants par exemple. En raison de la tendance actuelle à diviser les logements, il se peut même que les grands appartements, alors très rares, deviennent à nouveau plus chers.

Si un tel projet t’intéresse et que tu peux t’imaginer réaliser quelque chose de ce genre avec nous, n’hésite pas à prendre contact et nous nous rencontrerons en ligne ou ici sur place.

Studenten-WG in Budapest - Blick vom Balkon von Zimmer 1
Badezimmer
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