Eigentumswohnung in Budapest: Was bekomme ich
für 120.000 €?

Was glaubst du, kann man für 100 bis 150 000 Euro in Deutschland noch kaufen? Als bewohnbare Immobilie? Stell Dir dann noch vor, es wäre in einer Millionenstadt, nah am Zentrum, in einem Altbau aus der Gründerzeit?

Ich denke, spätestens jetzt ist das eine rhetorische Frage.

Und deswegen nehme ich dich jetzt mit nach Budapest. 

Ich bin Tim von Budapest Invest. Im Video zeige ich dir eine Wohnung, die dich vielleicht zunächst schockieren wird. Schauen wir uns doch zunächst mal Bilder vom Immobilien Exposé an!

Was wir hier sehen, ist nichts für zarte Nerven, und oft genug taugen solche Wohnungen wirklich nichts, aber in diesem Fall haben wir ein paar Eigenschaften bemerkt, die uns aufhorchen ließen. Was man hier schon erahnen kann: Es ist ein Altbau mit einer Deckenhöhe um die 3,70m, mit Parkett und Zentralheizung. Das Gebäude ist übrigens aus der Zeit um 1900, wie vieles in Budapest.

Wenn wir uns nun den ganzen Krempel raus denken, und bei der Renovierung nur ein paar Prinzipien moderner Wohnraumgestaltung einfließen lassen, sieht die Sache schon ganz anders aus. 

Doch das ist nicht das wichtigste.

Das wichtigste ist natürlich – die Lage.

Die Wohnung liegt im sechsten Bezirk der Hauptstadt, sehr zentral und damit in einem sehr, sehr begehrten Viertel. Parlament und Stephansdom sind nur einen Spaziergang entfernt, und das berühmte Ausgehviertel liegt quasi direkt vor der Haustür. Durch die Innenhoflage bekommt man davon aber akustisch zum Glück nichts mit.

Das zweite ist die Größenordnung von knapp 60 Quadratmeter: ideal für Singles, Paare, und bei entsprechendem Grundriss auch für 2er WGs.

Budapest mit seinen etwa 25 Unis ist schließlich ein Magnet für gut 40.000 ausländische Studenten, darunter auch massenhaft deutsche Medizinstudenten, die es lieben in einem dieser zentralen und auch sehr sicheren Bezirke zu wohnen.

(Budapest ist übrigens laut Numbeo Index deutlich sicherer als Berlin, Frankfurt oder Köln, aber das überrascht vermutlich keinen der diese Städte kennt)

Eigentumswohnung in Budapest kaufen – Preise pro qm  

Kommen wir zum Preis der Wohnung: Ein Quadratmeterpreis von 2000 Euro ist auch hier sehr günstig und lässt noch viel Raum nach oben. 

Wäre die Wohnung bereits renoviert, müssten wir rund 3000 Euro im qm zahlen. 

Und das ist natürlich auch für dich ein Modell: Renovieren und den Wertzuwachs nach 5 Jahren steuerfrei mitnehmen.

Schauen wir an, was uns die Wohnung konkret kosten wird. Also da wäre zunächst mal der Kaufpreis von umgerechnet 106.000 Euro. 

Dazu kommt die Grunderwerbssteuer von 4 %. 

Weitere 4% entfallen auf Recherche und Beratungsleistungen sowie den Anwalt (der hierzulande als Notar fungiert) –  das alles ist unser Part. 

Außerdem sollte man zu Beginn eine Renovierung einplanen. Wie die ausfällt, hängt von deiner Strategie ab. In diesem Fall halten wir es einfach, weil wir so schnell wie möglich vermieten wollen. Zum Glück haben wir hier sehr viel günstigere Handwerker vor Ort, als man das aus Deutschland gewohnt ist. Darum würden wir hier ein Budget von etwa 5.000 Euro einkalkulieren.

In Summe also sind das 120.000 Euro für eine Wohnung, Altbau, 60 Quadratmeter, Innenstadtlage in Budapest. 

Eigentumswohnung in Budapest – die Mieteinnahmen 

Kommen wir zu den Einnahmen. In vergleichbarer Lage, sprich sogar in der gleichen Straße, kann man sich umschauen, was aktuell zur Miete angeboten wird und da landet man in diesem Fall bei 500 bis 550 Euro. 

Die Nebenkosten, also Strom, Gas und Internet werden weitergegeben.

Ein Hausgeld von 50 Euro (das beinhaltet oft auch die Kosten für Wasser) ziehen wir ab. 

Für Reparaturen und Instandhaltung sollten wir ein halbes Prozent des Kaufpreises pro Jahr zurücklegen, hier also, umgerechnet auf den Monat, 50 Euro. 

Kommen wir zum Abschluss noch zur Versteuerung der Mieterträge. Es sind pauschal auf 90% der Mieterträge 15% Steuern zu zahlen, also letztlich 13,5%. Das bedeutet 75 Euro in unserem Beispiel.

Das Ergebnis sind 4500 Euro im Jahr netto. 

Gemessen am Kapitaleinsatz wären das 4,5% VOR Steuern, und 3,7 Prozent nach Steuern. 

Das ist aber nicht alles. 

Denn es gibt ja noch sowas wie Wertsteigerung. 

Eigentumswohnung in Budapest – welche Wertsteigerung ist realistisch? 

Die Vergangenheit hat über die Jahrzehnte gezeigt, dass die Wertsteigerung in der Regel auf oder über dem Niveau der Inflation liegt – in Deutschland zum Beispiel verwendet man bei entsprechenden Prognosen gerne einen Wert von 2%. 

Das ist heute relevanter denn je, wo vieles darauf hindeutet, dass Preise generell stärker steigen werden – momentan haben wir zwischen 3 und 5%

Konkret: Nach 10 Jahren hast du dann nur noch zwischen 60 und 75.000 Euro an Kaufkraft. 

In Ungarn sind die Immobilienpreise zwischen 2010 und 2019 generell um 80 – 90 prozent gestiegen – je nachdem welcher Statistik man glauben darf.

Wer also sagen wir mal vor 10 Jahren hier eine Immobilie gekauft hat, konnte sein Vermögen locker verdoppeln, denn er hatte ja auch noch die Mieterträge on top. 

Aber auch wenn wir uns das vielleicht wünschen, muss das nicht immer so weitergehen. Es kann auch eine Zeit stagnieren und es gab auch in der Vergangenheit Einbrüche, zum Beispiel sogar 2010 bis 13 als Folge der globalen Finanzkrise. 

2020 war es dann die Corona Pandemie – auch hier sind die Preise ein Stück weit eingebrochen, erholen sich aber seitdem deutlich schneller. 

Dein Zeithorizont entscheidet: 

wenn du glaubst dass du das Geld in 2 Jahren dringend wieder brauchen könntest, lass die Finger davon. Wenn Du die Geduld für 5 bis 10 Jahre mitbringst, kannst du solche Krisen dagegen locker aussitzen..

Wie sieht es aktuell aus? Die Wirtschaft wächst wieder, laut jüngster Prognosen um 7%. Die Innenstadt füllt sich allmählich wieder mit Touristen und Studenten, und das Leben geht weiter. Im alltäglichen Leben kommt Corona überhaupt nicht mehr vor. 

Ob die Immobilienpreise weiter mit den bislang gewohnten 10-15% steigen? Budapest ist noch WEIT von einer Überhitzung entfernt, und trotzdem wäre es fahrlässig, darauf zu setzen. 

Das heißt: konservativ gerechnete drei bis vier Prozent Nettorendite, und eine Wertentwicklung im Bereich der Inflationsrate. 

Das klingt jetzt nicht super spannend, aber damit haben wir ein, wie ich finde, solides Investment. 

Wenn du möchtest, können wir darüber im Detail sprechen.

Wir können auch für dich auf die Suche gehen nach entsprechenden Eigentumswohnungen in Budapest und dich begleiten, wenn es darum geht, das dann auch durchzuführen. 

Das heißt: von der Recherche, über die Verhandlungen, den Vertrag, bis zur Eintragung ins Grundbuch. Und darüber hinaus bei Renovierung, Verwaltung und Vermietung.

Dafür sind wir da. 

Und wenn du Interesse hast, buche einfach einen von den Terminen auf unserer Website.

Diese Gespräche sind kostenlos. Und natürlich freuen wir uns darauf, dich bald hier zu begrüßen und mit dir auf Erkundung zu gehen. 

Eins weiß ich jetzt schon: du wirst begeistert sein.