In einem denkmalgeschützten Wohngebäude im 8. Bezirk konnten wir eine gut gelegene, aber völlig herunter gekommene Wohnung ergattern, die zudem über einen Balkon verfügt. Noch interessanter wurde es dadurch, dass wir im Grundriss der knapp 70qm großen Wohnung die Möglichkeit einer Aufteilung in drei eigenständige Airbnb-Apartments entdeckt hatten.
Unabhängig bedeutet: auf jeweils nicht mehr als 20qm mussten drei Bäder mit Dusche, drei komplette Küchen, sonstiges Mobiliar und jeweils mindestens ein 160cm breites Bett unterkommen.
Dafür wäre eine Galerie ein gutes Mittel, doch bei der Deckenhöhe von 370cm hätte man oben maximal 160cm Höhe gehabt, was für die meisten Menschen zu kurz zum Stehen gewesen wäre.
Der Kunstgriff bestand nun darin, den Boden um etwa 20 cm abzusenken, und die Galerie als Metallkonstruktion zu konzipieren, die insgesamt nur 10 cm Höhe einnahm.
Die wichtigsten Schritte der Sanierung:
- Den Boden absenken: alten Parkett entfernen, sowie die darunter befindlichen alten Planken und das Gemisch aus Asche und Sand, was vor hundert Jahren standardmäßig zum Füllen verwendet wurde. Als Fundament wurde dann Beton gegossen.
- Komplett neues Layout der Wohnung – dafür wurden nicht-tragende Wände entfernt, und neue in Trockenbauweise mit Schall- und Feuchtigkeitsisolierung gebaut.
- Das Stromnetz wurde verstärkt, sämtliche Strom- und Wasserleitungen neu verlegt. Jedes Apartment hat seinen eigenen Stromkreis samt Sicherungskasten.
- Heizung und Kühlung: Eine große Außeneinheit versorgt drei unabhängige Klimaanlagen, die heizen und kühlen können. Da es nicht erlaubt war, das Außengerät im Innenhof anzubringen, mussten wir das Gerät innen im Flur und über einer abgehängten Decke montieren, schallisolieren, und eine Lösung für die Luftversorgung und das Kondenswasser umsetzen. Die Paneele der abgehängten Decke im Flur lassen sich nun zur Seite rollen, um die Wasserheizgeräte und auch die Klimaanlage im Service-Fall erreichen zu können
- Bei den Galerien haben wir wert darauf gelegt, dass die Treppen nicht zu steil sind, und bequem genutzt werden können
- Küchen, Möbel, Bettsofa, aber auch die Glastüren der Duschen waren allesamt Maßarbeit – der Raum wurde optimal genutzt und die Einrichtung erfüllt alle Funktionen, die ein (Airbnb-)Gast erwartet.
Drei Einheiten sind drei Einkommensquellen – alternativ aber auch ein Angebot für Gruppen bis zu 8 Personen
Wie auch immer sich die Preise und der Bedarf am Budapester Markt entwickeln – wir wollten für verschiedene Modelle vorsorgen:
- Jedes Apartment bekommt seine eigene Lizenz und wird daher separat vermietet. Nimmt man einen Basissatz von etwa 40 Euro pro Nacht an, über das Jahr gerechnet, so sind hier ca 120 Euro die Nacht zu erzielen (Brutto).
- Je nach Lage am Markt lassen sich die Apartments jedoch auch gemeinsam anzubieten, gewissermaßen als „Bundle“ für bis zu 8 Personen – denn diese Gruppengröße hat es mitunter schwer, in Budapest etwas zu finden. Der gemeinsame Eingang ist in diesem Fall sogar von Vorteil, weil sich die Gäste innerhalb der Wohnung von Zimmer zu Zimmer bewegen können. Es fühlt sich also eher wie eine große Wohnung an. Dies könnte trotz geringerer Auslastung zu mehr Einkommen führen, weil die Gruppen mehr dafür zahlen, wenn sie zusammenbleiben können (ca. 25 – 30 Euro pro Person, in Summe 200-240 Euro die Nacht, ebenfalls Brutto)
Warum so viel Aufwand?
In einem Wort: Magnetismus. Wir haben festgestellt, dass Wohnungen dieser Qualität nicht nur Menschen anziehen, die solche Dinge schätzen, sondern auch dafür sorgen, dass die Bewohner achtsamer damit umgehen.
Vielleicht haben wir aber einfach nur Glück gehabt.
Aber wenn wir an ein Projekt gehen, dann immer mit dem Ziel, ein Wow-Ergebnis zu erzielen. Das Ergebnis soll Freude machen. Uns, den Gästen, und natürlich dem Eigentümer, der immer beide Seiten sieht: es muss gut aussehen, den Wert der Immobilie steigern und sich finanziell auch über die Laufzeit des Investments rechnen.
Genau so sehen wir das auch.
Wenn Sie bzw. Dich also ein solches Projekt interessiert und Du dir vorstellen kannst, so etwas mit uns zu realisieren, nimm gerne Kontakt auf und wir treffen uns online oder hier vor Ort.
Apartment 1 von 3 – „Bronze“
Florale Muster und Bronzetöne – das Bett ist auf einer Galerie untergebracht, im Kopfteil sind Lampen und USB-Ladeports untergebracht, der Fernseher ist an einem Schwenkarm montiert, so dass man oben im Bett Filme schauen kann. Die Räume unter der Treppe, bei der wir auf eine bequeme Steigung geachtet haben, sind mit maßgeschneiderten Schränken gefüllt
Apartment 2 von 3 – „Kristall“
Goldene und blaue Akzente und als Blickfang ein Kristallleuchter in einem Apartment mit Balkon – das King Size Bett ist auf einer Galerie untergebracht, aber das maßgeschneiderte Sofa lässt sich ebenfalls in ein Queen Size Bett umwandeln, so dass dieses Apartment 4 Personen beherbergen kann.
Apartment 3 von 3 – „Dschungel“
Viel Grün, eine Motivtapete mit Palmenblättern und ein handgeschmiedetes Gitter sind die Akzente dieses Zimmers. Auf eine Treppe zur Galerie haben wir hier verzichtet, da manche Gäste es vorziehen, ebenerdig zu schlafen, und der Verzicht auf die Treppe Platz schafft. Dennoch: sollte es sich der Eigentümer anders überlegen, ließe sich die Zwischendecke über Küche und Bad als Galerie und damit Schlafplatz nutzen.