In der Entstehung:
Drei Studentenapartments
in Uninähe, auf Top Niveau
Einzelapartments sind vor allem bei Studenten aus Deutschland hoch im Kurs, insbesondere bei Medizinern. Wir haben bereits mehrere Apartments auf den Markt gebracht, die erfolgreich ganzjährig vermietet werden und solide Erträge liefern. Der Schlüssel zum Erfolg sind Lage, Qualität und Design.
Geplante Fertigstellung: 03/2026
Wir bauen auf dem Grundriss einer 106qm großen Altbauwohnung drei separate Apartments mit jeweils eigenem Eingang. Dadurch entstehen drei separat vermietbare Einheiten, die vollständig ausgestattet werden. Das bedeutet nicht nur das Mobiliar und die maßgeschneiderte Küche mit allen Geräten, sondern auch sämtliches Geschirr und Bettzeug, ähnlich wie bei einem Ferienapartment.
Hier sehen Sie, wie wir so etwas umsetzen, am Beispiel eines jüngst abgeschlossenen Projektes:
Grundriss und Aufteilung
Die Wohnungen verfügen jeweils über Doppelbett, Schränke, Arbeitsplatz, eine komplette Küche mit Spülmaschine, Waschmaschine, Herd, usw. sowie ein Bad mit ebenerdiger Dusche. Die erste Wohnung, die zum Innenhof ausgerichtet ist, schafft dies auf 23 qm. Die beiden anderen Apartments sind zu einer Seitenstraße ausgerichtet, sie verfügen mit 46 bzw. 37qm über deutlich mehr Raum und nutzen ihn für ein zusätzliches (Schlaf-)Sofa und einen separaten Bereich, der als Küche + Esszimmer dient.
Aktuelle Referenzen:
Studenten Apartments (mit Airbnb Option)
József Körút 23
Zwei Apartments auf 66 qm
Diese Wohnung am Josef-Boulevard in einem prachtvollen Gebäude wurde von uns in zwei Apartments aufgeteilt. Maßgeschneiderte Küchen, hochwertige Ausstattung, Klimatisierung.
Nepszinhaz 16
Drei Apartments auf 106 qm
Diese Wohnung wurde von uns in drei Apartments aufgeteilt. Maßgeschneiderte Küchen, hochwertige Ausstattung, Klimatisierung. Das Video richtet sich an künftige Mieter.
Sip utca 5
Zwei Apartments mit gemeinsamer Küche
Aufgrund der kleinen Grundfläche von 54qm haben wir uns entschieden, hier eine gemeinsame Küche zu planen, während jedes Apartment ansonsten unabhängig bleibt (jeweils eigenes Bad).
Im Vordergrund die Freiheitsbrücke, dahinter die Corvinus Universität und die berühmte Markthalle (9. Bezirk)
Lage: Volkstheaterstraße 27 (8. Bezirk)
Die Wohnung liegt in der dritten Etage (mit Aufzug) eines Jugendstilgebäudes in der Népszínház utca 27. Von hier aus sind es wenige Schritte zum Eingang der Metro 4, aber auch der Blaha Luijza Platz mit Metro 2, den S-Bahnen und zahlreichen Buslinien ist nur wenige Meter entfernt.
Dieses Video beschreibt die Lage im Viertel, ausgehend vom zentralen Verkehrsknotenpunkt Blaha Luijza Platz entlang der Nepszinhaz bis zum Pal Papa Platz, und erklärt einige interessante Details zur Entwicklung und den Perspektiven des Bezirks.
Prognose der Mieteinahmen in 2026
Dies sind geschätzte Mieteinnahmen auf Basis unserer aktuellen Preise vergleichbarer Apartments in der Gegend auf unserer Plattform wg-zimmer-budapest.de . Es handelt sich um Kaltmieten, d.h. die Nebenkosten werden vom Mieter übernommen.
| Apartment | Monatsmiete (NKM in €) | Jahresmiete (NKM in €) |
|---|---|---|
| A (23 m²) | 540 | 6.480 |
| B (46 m²) | 800 | 9.600 |
| C (37 m²) | 650 | 7.800 |
| Gesamt | 1.990 | 23.880 |
Das Gebäude mit dem Türmchen ist die Népszinhaz 27
Kaufpreise: Einzeln oder im Paket
Die Immobilie kann einzeln gekauft werden, oder in Form einer Teilhaberschaft, bei der die Käufer mit dem jeweiligen Anteil an der Fläche im Grundbuch stehen und die Gemeinschaft über einen separaten, vom Notar aufgesetzten Vertrag im Detail geregelt wird (Kauf, Verkauf, Aufteilung der gemeinsamen Kosten). Mehr zu dem Konzept des Co-Investing erfahren Sie hier.
Einheit 1:
Grundfläche: 23 qm
Kaufpreis 125.000
Nettokaltmiete pro Jahr ca:
6.480 EUR
Rendite ca: 5,2%
Einheit 2:
Grundfläche: 46 qm
Kaufpreis 185.000 €
Nettokaltmiete pro Jahr ca:
9.600 EUR
Rendite ca: 5,2%
VERKAUFT
Einheit 3:
Grundfläche: 37 qm
Kaufpreis 152.800 €
Nettokaltmiete pro Jahr ca:
7.800 EUR
Rendite ca: 5,1%
Kauf der Wohnung mit allen drei Einheiten
Grundfläche: 106 qm (Verteilt auf 3 Apartments)
Kaufpreis: 453.000 €
(statt 462.800 € bei Einzelkauf)
Mieteinnahmen (NKM) p.a.: 23.880 EUR
Rendite: ca. 5,27 %
oder im Rahmen eines Teilhabermodells zu strukturieren.
Renditeanalyse: Gesamtertrag
aus Miete und Verkauf (5 und 10 Jahre)
Diese Beispielrechnung zeigt, welche Gesamtrendite ein Investor erzielen kann, wenn er das 3-Apartment-Paket zu 453.000 € Kaufpreis erwirbt.
Die Kalkulation berücksichtigt:
5 % Kaufnebenkosten (1 % Notar + 4 % Grunderwerbssteuer)
jährliche Mietsteigerung von 3 %
Wertsteigerung des Objekts von 4,5 % pro Jahr
steuerfreien Verkauf (nach 5 bzw. 10 Jahren)
Ermittlung der absoluten Erträge sowie der jährlichen Rendite
| Zeitraum | Mieterträge gesamt (€) | Verkaufserlös (€) | Gesamtertrag (€) | Gesamtrendite | Rendite p.a. |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 126.782 € | 564.520 | 691.303 | +45,3 % | 7,76% |
| 10 Jahre | 273.757 € | 703.495 | 977.253 | +105,5% | 7,47% |
Diese Modellrechnung basiert auf einer ’normalen‘ Vermietung – daher keine saisonalen Schwankungen.
Mit einer jährlichen Gesamtrendite von 7,5–7,8 % bewegt sich das Investment in einem sehr attraktiven Bereich für vollsanierte Innenstadtobjekte.
Da das Objekt aus drei separaten Apartments besteht, kann der Investor später:
- einzelne Einheiten verkaufen
- Erträge umschichten
- das Objekt teilen oder in eine Teilhaberschaft überführen
Das erhöht die Exit-Flexibilität erheblich.
Reale Wertentwicklung –
Inflationsschutz für Ihr Kapital
Die Immobilienpreise in Budapest haben in den letzten zehn Jahren eine außergewöhnlich starke Entwicklung genommen. Zwischen 2014 und 2023 stiegen die Immobilienpreise in Ungarn laut Global Property Guide um über 230 %, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 13–14 % entspricht.
Deflationiert durch den Verbraucherpreisindex (CPI) ergibt sich daraus eine reale durchschnittliche jährliche Wertsteigerung von etwa 7–9 % für Budapest – je nach Quelle und Bezugszeitraum.
Trotzdem sind die Preise der ungarischen Hauptstadt im europäischen Vergleich weiterhin niedrig, wodurch in zentralen und zentrumsnahen Lagen ein erhebliches Potenzial erkennbar ist. Wir gehen allerdings davon aus, dass die Preisdynamik verflacht, je höher die Preise steigen – und nehmen hier ein Szenario von durchschnittlich 4,5% über die nächsten Jahre an.
Geschäftsführer Budapest Invest
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