Co-Investing in Budapester Immobilien: So funktioniert die rechtliche Absicherung
Schon ab 75.000 € Teilhaber werden – mit gesichertem Eigentum, laufenden Mieteinnahmen und professioneller Verwaltung.
Teileigentum kann über folgende Modelle abgesichert werden:
Kapitalgesellschaft
Zivilrechtliche Beteiligung
Modell A:
Zivilrechtliche Beteiligung
mit Grundbuchanteilen
Die zivilrechtliche Beteiligung ist eine einfache Möglichkeit, gemeinsam in eine Immobilie zu investieren. Jeder Investor wird direkt im ungarischen Grundbuch eingetragen. Die Zusammenarbeit wird durch einen Vertrag geregelt – ideal für kleine Gruppen bis zu vier Personen, die eine klare Eigentumsstruktur und geringe laufende Kosten wünschen.
Die wichtigsten Fakten im Überblick
Struktur
- Jeder Investor wird anteilig im Grundbuch eingetragen
- Die Zusammenarbeit regelt ein zivilrechtlicher Gesellschaftervertrag
- Ein Verwalter (z. B. Mitinvestor oder Dienstleister) übernimmt die operative Führung
Vorteile
- Höchste Rechtssicherheit (Eigentum im Grundbuch)
- Keine Buchhaltungspflicht, niedrige laufende Kosten
- Einnahmen gelten als private Kapitaleinkünfte (nach DBA oft steuerfrei)
Nachteile
- Entscheidungen meist nur einstimmig möglich
- Verkauf nur mit Grundbuchänderung (Notar)
- Keine automatische Haftungsbeschränkung
Steuerliche Behandlung
- 15 % Einkommensteuer auf 90 % der Mieteinnahmen (pauschale Betriebskostenregelung)
- Keine Körperschaftsteuer
- Nach 5 Jahren Haltedauer: Verkaufsgewinn steuerfrei (in HU & DE)
Kosten
- Vertragserstellung ca. 800 € einmalig
- Verwaltungskosten durch externen Dienstleister (Verwaltung, Mieterbetreuung, Steuererklärung)
Exit / Erbschaft
- Verkauf des Anteils mit notarieller Urkunde möglich
- Vererbung: in direkter Linie in Ungarn steuerfrei
Modell B:
Kft-Struktur
(ungarische GmbH)
Die Kft-Struktur ist ideal für größere Investorengruppen oder Projekte mit professionellem Anspruch. Die Immobilie wird von einer ungarischen Kapitalgesellschaft gehalten, an der die Investoren Anteile besitzen. Diese Lösung bietet klare Rollenverteilung, einfache Anteilsübertragbarkeit und eine hohe Skalierbarkeit – bei allerdings höheren Verwaltungskosten und einer etwas komplexeren steuerlichen Behandlung.
Die wichtigsten Fakten im Überblick
Struktur
- Gründung einer Kft (ungarische GmbH)
- Immobilie gehört der Kft, Investoren halten Anteile
- Buchhaltung, Bilanz, Steuern durch Steuerberater
Vorteile
- Professionelle Struktur, gut geeignet für Gruppen (ab 5 Personen)
- Anteilsverkauf möglich ohne Grundbuchänderung
- Klare Vertretungsregeln im Gesellschaftsvertrag
Nachteile
- Höhere Kosten (Gründung, Buchhaltung, Bilanzierung)
- Dividendenausschüttung in DE steuerpflichtig
- Kein direkter Grundbucheintrag für Anleger
Steuerliche Behandlung
- 10 % KIVA (Kleinunternehmensteuer) auf Unternehmensgewinn
- 15 % Quellensteuer auf Dividenden (anrechenbar in DE)
- Nach 5 Jahren: Immobilienverkauf durch Kft steuerfrei
- Verkauf von Kft-Anteilen: in DE immer steuerpflichtig
Kosten
- Gründungskosten ca. 2.000 €
- Laufende Buchhaltung: ca. 80 €/Monat
- Jahresbilanz: ca. 250 €/Jahr
- Kontoführung: ca. 15–20 €/Monat
Exit
- Verkauf von Gesellschaftsanteilen (vertraglich geregelt)
- Kein Notar oder Grundbuchänderung notwendig
Vergleichstabelle: Kft vs. Privatmodell
| Kriterium | Zivilrechtlicher Vertrag | Kft-Modell |
|---|---|---|
| Eigentum | Direkt im Grundbuch | Eigentum bei der Kft |
| Steuer auf Mieten | 15 % auf 90 % der Einnahmen | 10 % KIVA + 15 % Quellensteuer |
| Steuer auf Verkauf | Nach 5 Jahren steuerfrei | Nach 5 Jahren steuerfrei |
| Verwaltungskosten | Niedrig | Hoch (Buchhaltung, Bilanz etc.) |
| Exit | Grundbuchverkauf mit Notar | Anteilskauf ohne Notar möglich |
| Flexibilität | Eingeschränkt bei vielen Personen | Hoch (klar geregelt, flexibel) |
| Gruppengröße | bis 4 Personen empfohlen | ab 5 Personen empfohlen |
Beispielprojekt (mit beiden Modellen)
Wohnung: ca. 110 m², 8. Bezirk, 3 Studios à 600 € Kaltmiete (Nebenkosten tragen die Mieter)
| Position | Privatmodell | Kft-Modell |
| Kaufpreis | 360.000 € | 360.000 € |
| Erwerbsnebenkosten | 17.100 € | 18.300 € |
| Gesamtinvestition | 377.100 € | 378.300 € |
| Bruttomiete p.a. | 21.600 € | 21.600 € |
| Verwaltungskosten | 4.536 € | 4.536 € |
| Steuer + Buchhaltung | 2.916 € | 5.814 € |
| Nettoertrag p.a. | ca. 14.148 € | ca. 11.250 € |
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Im Gesprächstermin können wir dann auch alle weiteren Fragen klären, die Ihnen wichtig sind.