Berkocsis utca 41 –
Design-Apartments am
II. Janos Pal Papa Platz (Metro 4)
Das Objekt Berkocsis utca 41 ist ein historischer Altbau direkt am II. János Pál Pápa Tér, der „grünen Lunge“ des 8. Bezirks und wenige Schritte vom Eingang zur Metro Linie 4 entfernt. Durch kommunale Investitionen hat der Platz in den letzten Jahren eine massive Aufwertung erfahren und ist heute ein bevorzugter Wohnort für internationale Studenten und Fachkräfte.
Attraktiv für viele Zielgruppen
Wir bauen auf dem Grundriss einer 114qm großen Altbauwohnung zwei separate Apartments von jeweils ca. 60 qm Nutzfläche. Dadurch entstehen vollständig möblierte 2-Zimmer-Wohnungen mit Parkblick, die eine Idealgröße für viele Zielgruppen darstellen.
Ob Medizinstudenten, junge Berufstätige, (Gast-)Dozenten, Filmschaffende, Unternehmensberater, einzeln gemietet oder als 2er-WG: die Optionen sind vielfältig und eine ganzjährige Auslastung daher einfach zu erzielen.
Grundriss und Aufteilung
Die beiden Wohnungen verfügen jeweils über 2 möblierte Zimmer, sowie eine voll ausgestattete Küche. Aufgrund der Deckenhöhe von 370 cm wird zusätzliche Nutzfläche durch Galerien geschaffen, die als Gästebereich, Homeoffice oder Stauraum genutzt werden kann.
Die Fertigstellung ist für Juni 2026 geplant. Der Kaufpreis wird erst nach Fertigstellung fällig.
Aktuelle Referenzen:
Studenten Apartments (mit Airbnb Option)
József Körút 23
Zwei Apartments auf 66 qm
Diese Wohnung am Josef-Boulevard in einem prachtvollen Gebäude wurde von uns in zwei Apartments aufgeteilt. Maßgeschneiderte Küchen, hochwertige Ausstattung, Klimatisierung.
Nepszinhaz 16
Drei Apartments auf 106 qm
Diese Wohnung wurde von uns in drei Apartments aufgeteilt. Maßgeschneiderte Küchen, hochwertige Ausstattung, Klimatisierung. Das Video richtet sich an künftige Mieter.
Sip utca 5
Zwei Apartments mit gemeinsamer Küche
Aufgrund der kleinen Grundfläche von 54qm haben wir uns entschieden, hier eine gemeinsame Küche zu planen, während jedes Apartment ansonsten unabhängig bleibt (jeweils eigenes Bad).
Im Vordergrund die Freiheitsbrücke, dahinter die Corvinus Universität und die berühmte Markthalle (9. Bezirk)
Lage: Bérkocsis utca 41 (8. Bezirk)
Die Wohnung liegt in der dritten Etage (mit Aufzug) eines Jugendstilgebäudes am Ende der Bérkocsis utca, beide Apartments haben einen Erker mit Blick auf den Park. Von hier aus sind es wenige Schritte zum Eingang der Metro 4, aber auch der Blaha Luijza Platz mit Metro 2, den S-Bahnen und zahlreichen Buslinien ist nur wenige Meter entfernt.
Dieses Video beschreibt die Lage im Viertel, ausgehend vom zentralen Verkehrsknotenpunkt Blaha Luijza Platz entlang der Nepszinhaz bis zum II. Janos Pal Papa Platz, und erklärt einige interessante Details zur Entwicklung und den Perspektiven des Bezirks.
Prognose der Mieteinahmen
Aufgrund der Nähe zu den Unis und dem wachsenden Expat-Anteil in der Gegend gehen wir von Mietpreisen auf Basis der aktuellen Preise vergleichbarer Apartments aus wg-zimmer-budapest.de und anderen Wohnungsportalen.
Studentenmodell: Die 2er WG
Aufgrund der Nähe zu den Unis mit mehrjährigen deutsch- und englischsprachigen Studiengängen (Semmelweis, Andrassy, Tiermedizin) und der unzureichenden staatlichen Wohnheime ist der Bedarf konstant hoch. Die Eltern fungieren hierbei als solvente Bürgen.
| Einheit | Zimmer 1 (Netto) | Zimmer 2 (Netto) | NK-Pauschale | Gesamteinnahme |
|---|---|---|---|---|
| Apartment 1 | 440 EUR | 560 EUR | + 180 EUR (2×90 EUR) | 1.180 EUR |
| Apartment 1 | 410 EUR | 580 EUR | + 180 EUR (2×90 EUR) | 1.170 EUR |
| Summe | 850 EUR | 1.140 EUR | + 360 EUR | 2.350 EUR |
Young Professionals / ExPats
Vermietung der gesamten Wohnung an junge, überwiegend remote arbeitende Berufstätige. Dieses Modell erzielt eine höhere monatliche Rate, kalkuliert jedoch mit einem Monat Leerstand pro Jahr, weil der Bedarf keinem (akademischen) Kalender folgt und Lücken zwischen Buchungen wahrscheinlich sind.
| Einheit | Monatsmiete (warm) | Jährliche Einnahme (11 Monate) | Ø Monat (effektiv) |
|---|---|---|---|
| Komplettes Apartment 1 | 1.350 EUR | 14.850 EUR | 1.237 EUR |
| Komplettes Apartment 2 | 1.350 EUR | 14.850 EUR | 1.237 EUR |
| Summe | 2.700 EUR | 29.700 EUR | 2.474 EUR |
Das Gebäude mit dem Türmchen ist die Népszinhaz 27
Kaufpreise: Einzeln oder im Paket
Die Immobilie kann einzeln gekauft werden, oder in Form einer Teilhaberschaft, bei der die Käufer mit dem jeweiligen Anteil an der Fläche im Grundbuch stehen und die Gemeinschaft über einen separaten, vom Notar aufgesetzten Vertrag im Detail geregelt wird (Kauf, Verkauf, Aufteilung der gemeinsamen Kosten). Mehr zu dem Konzept des Co-Investing erfahren Sie hier.
| Einheit | Grundfläche | Galeriefläche | Nutzfläche | Preis (HUF) | Preis (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartment 1 | 57 qm | 5 qm | 62 qm | 85.000.000 HUF | ca. 212.500 EUR* |
| Apartment 2 | 56 qm | 4 qm | 60 qm | 85.000.000 HUF | ca. 212.500 EUR* |
| Gesamtpaket (3% reduziert) |
113 qm | 9 qm | 122 qm | 165.000.000 HUF | ca. 412.000 EUR* |
* Wechselkursbasis 400 HUF / €
Wirtschaftlichkeitsrechnung (Netto-Betrachtung)
Zur Erreichung eines echten passiven Einkommens ist eine Vollverwaltung (10 % auf Nettomiete) eingepreist.
Die Betriebskosten werden direkt gegen die Einnahmen gerechnet.
| Kosten pro Apartment | Betrag (EUR) | Erläuterung |
|---|---|---|
| Mieteinnahme (brutto) 2er WG | 1.180 € | Basis: Apartment 1 (Szenario 1) |
| Betriebskosten (Wohngeld, Strom, Internet) | – 85 € | Pauschale pro Einheit |
| Management-Gebühr (10 % der Nettomiete) | – 100€ | Full-Service-Verwaltung |
| Einkommensteuer (Effektiv 13,5 %*) | – 159 € | 15 % Steuer auf 90 % der Einnahmen |
| Monatlicher Netto-Cashflow | 836 € | Reingewinn, versteuert |
Nettorendite: ca. 4,72 %
(zzgl. Wertsteigerungspotenzial von 5-8 % p.a.).
Strategien der Mieterakquise im Vergleich
- Buchungs-Plattformen (z.B. Flatio, Spotahome): Diese sind für Vermieter oft kostenfrei, bieten jedoch keine Besichtigungen an und erlauben Buchungen schon ab 30 Tagen. Das Risiko von Leerlauf zwischen Buchungen ist hoch, eine Qualifizierung von Interessenten (vor allem durch persönliche Gespräche) findet praktisch nicht statt.
- Lokale Facebook-Makler: Diese führen zwar Besichtigungen durch, bieten jedoch oft eine unzureichende Vorauswahl der Interessenten, da ihr Interesse lediglich in der Vermittlung liegt, nicht in der Betreuung. Dies birgt Risiken für das Inventar und das soziale Gefüge (bei WGs), insbesondere bei Mietern von außerhalb der EU, die rechtlich schwerer zu belangen sind.
- Full-Service-Agenturen wie WG Zimmer, Story’s, Tower oder Clark & White übernehmen Akquise und Verwaltung. Sie verlangen üblicherweise eine volle Nettomiete als jährliche Provision unabhängig davon, wie oft im Jahr Mieter gefunden werden müssen. Agenturen haben ein hohes Interesse an qualitativ guten Mietern, da ihr Verdienst zu 100% erfolgsabhängig ist (somit auch die Verwaltung) und schwierige Mieter auch für die Agentur viel Aufwand bedeuten können. Die angesprochenen Mieterzielgruppen hängen jedoch stark von der Nationalität und Ausrichtung der Agentur ab (z.B. französischer, angelsächsischer oder asiatischer Raum).
Unser Ansatz: WG ZIMMER BUDAPEST
- 100 % Erfolgshonorar: Wir legen die Vermittlungsgebühr (1 Nettomiete) auf 12 Monate um.
- Risikoteilung: Sollte ein Mieter vorzeitig ausziehen, endet auch unser Honoraranspruch anteilig. Wir verdienen nur, solange Sie Mieteinnahmen erzielen. Unser Ziel ist immer die ganzjährige Vollauslastung.
- Mieterzufriedenheit: Durch deutschsprachige Kommunikation und schnelle Reaktion bei Problemen legen wir den Grundstein für ein gutes Verhältnis, Empfehlungen und auch für Vertragsverlängerungen.
- Qualitätssicherung: Wir führen die Vorauswahl, persönliche Gespräche und Besichtigungen mit Fokus auf langfristige, problemlose Mietverhältnisse durch.
Fazit
Die Berkocsis utca 41 ist ein „Turn-Key“-Investment mit hoher Währungsstabilität durch Euro-Mieten. Die löffelfertige Übergabe am aufgewerteten Park ermöglicht einen sofortigen Start in die Vermietung, während spezialisierte Partner das operative Risiko minimieren.
Der Veräußerungsgewinn ist nach 5 Jahren zu 100 % steuerfrei.
Geschäftsführer Budapest Invest
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