Airbnb-Investment in Budapest:
Drei Studios in einer Wohnung
Geringe laufende Kosten, dafür hohes Einnahmenpotenzial: diese Wohnung beinhaltet drei unabhängige Apartments und somit auch drei Einkommensquellen. Dank gültiger Lizenz sind die Einnahmen beträchtlich.
Die 59 qm Wohnung wurde so umgewandelt, dass daraus drei voll ausgestattete Apartments entstanden sind – zwei davon haben eine Galerie mit 1,9m Stehhöhe, wodurch die Nutzfläche auf 77 qm vergrößert wurde. Verkauft werden die Einheiten als Paket sowie alternativ in Form von Anteilen, die über das Grundbuch abgesichert werden.
Jedes Apartment hat einen eigenen Zugang, ist klimatisiert, mit eigenem Bad und Küche nach Maß.
Die Vermietung über Airbnb & Co. wird professionell gemanagt – kein Aufwand mit Buchungen und Gästen.
Kompletter Kauf oder Kauf von Eigentumsanteilen - im Grundbuch abgesichert.
Deutlische Steigerung der Einnahmen
aus Kurzzeitvermietungen (Airbnb) seit 1.1.2025.
Seit der Einführung eines Moratoriums für die Ausgabe neuer Lizenzen (vom 1.1.2025 bis 31.12.206) in Budapest sind die Einnahmen spürbar angezogen, weil einerseits die touristische Nachfrage steigt, während das Angebot stagniert und sogar leicht sinkt. Auch wenn in der ersten Jahreshälfte wenig davon zu spüren war, ist der Trend seit etwa Mai deutlich. Die Jahresprognose für die Gesamtwohnung liegt für 2025 bei etwa 43.000 Euro Brutto, von denen man ca 42% abziehen muss als Kosten (Reinigung, Management, Verbrauchskosten).
Es wird daher ein Überschuss von ca 25.000 Euro für das laufende Jahr erwartet.
Wichtiger Hinweis:
Die Einkommenswerte basieren auf den Zahlen der ersten 9 Monate des Jahres 2025 und enthalten einen Schätzwert für das letzte Quartal. Es gibt für die Zukunft keine Garantie, dass die Einnahmen auf diesem Niveau bleiben, und es hängt von der politischen Entwicklung im Land ab (in 2026 finden Wahlen statt), wie es ab 2027 für den Markt für Kurzzeitvermietung in Budapest weitergeht.
Im Vordergrund die Freiheitsbrücke, dahinter die Corvinus Universität und die berühmte Markthalle (9. Bezirk)
Das Gebäude in der Volkstheaterstraße (8. Bezirk)
Die Wohnung liegt in der obersten Etage eines außergewöhnlichen Jugendstilgebäudes in der Népszínház utca 22 (Volkstheaterstraße) – mit spannender Herkunft: 1906 im eleganten Jugendstil nach Plänen von Vidor Emil errichtet – ursprünglich als Mietshaus für die Polgári Serfőzde, eine städtische Brauerei. Daher hat es diesen imposanten, über 60 m² großen Mosaikfries an der Fassade – gestaltet von Dudits Andor nach Entwürfen von Róth Miksa. Die Mosaikszene zeigt das humorvoll-dramatische „Sör dicsérete“: Gambrinus auf seinem Bierwagen, umrahmt von tanzenden Brauern und prasselndem Goldsaft, während betrunkene Pferde torkeln – eine poetische Hommage ans Bier.
Dieses Video beschreibt die Lage im Viertel, ausgehend vom zentralen Verkehrsknotenpunkt Blaha Luijza Platz entlang der Nepszinhaz bis zum Pal Papa Platz, und erklärt einige interessante Details zur Entwicklung und den Perspektiven des Bezirks.
Reale Wertentwicklung –
Inflationsschutz für Ihr Kapital
Die Immobilienpreise in Budapest haben in den letzten zehn Jahren eine außergewöhnlich starke Entwicklung genommen. Zwischen 2014 und 2023 stiegen die Immobilienpreise in Ungarn laut Global Property Guide um über 230 %, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 13–14 % entspricht.
Deflationiert durch den Verbraucherpreisindex (CPI) ergibt sich daraus eine reale durchschnittliche jährliche Wertsteigerung von etwa 7–9 % für Budapest – je nach Quelle und Bezugszeitraum.
Trotzdem sind die Preise der ungarischen Hauptstadt im europäischen Vergleich weiterhin niedrig, wodurch in zentralen und zentrumsnahen Lagen ein erhebliches Potenzial erkennbar ist. Wir gehen allerdings davon aus, dass die Preisdynamik verflacht, je höher die Preise steigen – und nehmen hier ein Szenario von durchschnittlich 4,5% über die nächsten Jahre an.
Grundriss und Aufteilung
Apartments 1 und 2 haben jeweils eine Galerie mit einer Stehhöhe von 1,9m. Erreicht wurde dies, indem der Boden der Wohnung während der Sanierungsphase um knapp 20 cm abgesenkt wurde. Alle Leitungen und Geräte sind aus 2023. Es gibt drei separate Schaltkreise mit eigenen Sicherungskästen je Apartment. Die Betriebskosten werden vom Management quartalsweise und nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
Einheit 1:
Amber Suite
Grundfläche: 15 qm
Galeriefläche: 8 qm
Geeignet für 2 Gäste
Kaufpreis 125.000 €
Einheit 2:
Sky Suite mit Balkon
Grundfläche: 21 qm
Galeriefläche: 10 qm
Geeignet für 2 – 4 Gäste
Kaufpreis 145.000 €
Einheit 3:
Palm Tree Suite
Grundfläche: 18 qm
Geeignet für 2 Gäste
Kaufpreis 90.000 €
Kauf der Wohnung mit allen drei Einheiten
Grundfläche: 59 qm + Galeriefläche: 18 qm
Geeignet für 8 Gäste (verteilt auf 3 Apartments)
Kaufpreis: 352.000 €
(statt 360.000 € bei Einzelkauf)
Legt man den Kaufpreis von 360.000 Euro und Kaufnebenkosten von 17.100 Euro (4% Grunderwerbssteuer und 0,75 % Notar/Anwalt) zu Grunde, ist die geschätzte Nettorendite auf Basis eines 58% Netto-Anteils an den Einnahmen 6,61% pro Jahr.
43.000 € Mieteinnahmen / 377.100 € Investitionssumme
≈ 11,40 % p.a.
Nettorendite nach Kosten:25.000 € / 377.100 €
≈ 6,61 % p.a.
(zuzüglich Wertentwicklung)Wie werden die Einkünfte aufgeteilt?
Die drei Einheiten werden separat vermarktet, teilen sich jedoch die Lizenznummer. Die Ausschüttung erfolgt daher monatlich in einem Gesamtbetrag. Davon gehen Kosten für Management, Reinigung, Kurtaxe, Verbrauchskosten ab.
Die fairste Lösung ist daher die Auszahlung nach Miteigentumsanteilen.
Somit ist die Nettorendite für alle Eigentümer unabhängig von der Auslastung einer einzelnen Einheit.
Beispiel: Auszahlung 2500 Euro im Monat September
| Eigentümer | Bezahlter Betrag (EUR) | Beteiligung am Erlös (%) | Ausschüttung bei 2.500 EUR Payout (Monat) | Ausschüttung bei 25.000 EUR Nettoeinkommen (Jahr) |
| 1 | 145.000 € | 40,28 % | 1.006,94 € | 10.069,44 € |
| 2 | 125.000 € | 34,72% | 868,06 € | 8.680,56 € |
| 3 | 90.000 € | 25,00 % | 625,00 € | 6.250,00 € |
| TOTAL | 360.000 € | 100 % | 2.500,00 € | 25.000,00 € |
Geschäftsführer Budapest Invest
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