Co-Investment in stilvollen Budapester Altbauwohnungen – mit stabiler Rendite und langfristigem Potenzial.

Der Wert der Einheiten bemisst sich an der Fläche, aber auch an der erzielbaren Miete. Ein Apartment mit Erker oder Balkon ist attraktiver und erzielt mehr Miete, selbst wenn ein anderes Apartment in der gleichen Immobilie mehr qm hat. In der Regel ist es daher fairer für alle, wenn die Einkünfte in einen Topf gehen und dann gemäß der Anteile ausgezahlt werden.

Trotzdem kann eine Zuordnung im Rahmen des Gesellschaftsvertrags geregelt werden, wenn die Eigentümer dies wünschen. In diesem Fall würde der Kaufpreis der Fläche des Apartments entsprechen und je nach den Besonderheiten des jeweiligen Apartments kann der Preis pro Quadratmeter vom Durchschnitt abweichen. In diesem Fall würden dann auch die Einkünfte des Apartments direkt an den Eigentümer gehen, während die Ausgaben unter allen Eigentümern aufgeteilt werden, sofern sie nicht einer einzelnen Einheit eindeutig zugeordnet werden können. Beispiel: Die Kühlschrankreparatur von Apartment A trägt dann der Eigentümer A, während die Kosten des gemeinschaftlichen Internetanschlusses von allen Eigentümern getragen werden.   

Da man nicht beide Modelle mischen kann, entscheidet der erste Käufer oder Käuferin eines Anteils, welches Modell für diese Wohnung gelten wird.  

Das kommt auf das Teilhabermodell an. Aber in jedem Fall ließe sich diese Frage ließe über eine Vereinbarung lösen – man müsste eine kalkulatorische Miete definieren und mit der Ausschüttung verrechnen, um sicher zu stellen, dass die Miteigentümer dadurch keinen Nachteil haben. Den Nebenkostenanteil müsste der selbst nutzende Eigentümer einzahlen. 

Alle Teilhaber haben ein Vorkaufsrecht im Falle eines Verkaufs. Das bedeutet auch, dass Sie bei einem Exit eines anderen Teilhabers automatisch informiert werden und dann entscheiden können, ob Sie den Anteil zum Marktpreis übernehmen. 

Ein Ausfall – sei es durch Zahlungsverzug, Kommunikationsprobleme oder Todesfall – ist in beiden Modellen abbildbar, erfordert aber klare Regeln. Im zivilrechtlichen Modell (GbR) ist das Risiko höher, da meist Einstimmigkeit erforderlich ist und Pflichtverletzungen nur schwer sanktionierbar sind. Hier sollten individuelle Vertragsklauseln für Verkauf, Erbennachfolge und Stimmrechte enthalten sein.
Im Kft-Modell lassen sich solche Fälle einfacher regeln: Der Gesellschaftsvertrag kann z. B. Mehrheitsentscheidungen, Sanktionen oder Anteilsrückkäufe ermöglichen. Auch Erbfolge und Exit lassen sich klar gestalten.

Ja, sowohl im Privatmodell als auch bei Immobilienverkauf durch die Kft – aber nicht beim Verkauf von Kft-Anteilen (in der Regel im Heimatland (Meldeadresse) steuerpflichtig).

Ohne Wohnsitz in Ungarn sind Bankkredite schwierig. Eigenkapital wird meist vorausgesetzt. Österreichische Banken bieten vereinzelt Optionen, prüfen aber streng.

Sowohl ein Grundbuchanteil (zivilrechtliches Modell) als auch ein Gesellschaftsanteil an einer ungarischen Kft sind grundsätzlich vererbbar.

• Im zivilrechtlichen Modell erfolgt die Vererbung des Immobilieneigentums nach den Regeln des ungarischen Zivilrechts. In direkter Linie (Eltern → Kinder, Ehepartner) fällt keine Erbschaftssteuer in Ungarn an.

• Im Kft-Modell wird der Gesellschaftsanteil an die Erben übertragen. Dies geschieht per notariell beglaubigter Urkunde (in Ungarn oder im Heimatland) und wird anschließend im ungarischen Handelsregister eingetragen. Je nach Gesellschaftsvertrag kann ein Vorkaufsrecht der Mitgesellschafter bestehen.

Wichtig für internationale Anleger: Ob und in welchem Umfang in Ihrem Heimatland (z. B. Deutschland, Österreich oder anderen EU-Staaten) Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt, hängt davon ab, ob Sie dort noch steuerlich ansässig sind, und welche Art von Vermögen (Grundstück, Firmenanteil) vererbt wird. Auch ohne Wohnsitz im Heimatland kann eine sogenannte beschränkte Steuerpflicht bestehen – etwa bei dortigem Immobilienbesitz.

Klären Sie vorab mit einem Steuerberater, wie sich eine Erbschaft steuerlich im jeweiligen Land auswirkt.