Ich mag Bruttorenditen eigentlich nicht besonders – sie sehen gut aus, aber sie stellen bei weitem nicht das dar, was am Ende auf dem Konto des Investoren landet. Abzüge aller Art, Verwaltungskosten, Instandhaltung, Steuern: von der Bruttorendite bleibt am Ende eine sehr viel bescheidenere Nettorendite übrig. Aber da oft mit Bruttorenditen gerechnet und geworben wird, haben wir das mal zur Ausgangsbasis eines Vergleichs genommen. Und dabei festgestellt, dass gerade die Bruttorendite enorm schwankt, je nach Mieterzielgruppe.
Drei Zielgruppen für Budapest: Langzeit, Studenten, Airbnb
In Budapest gibt es im Wesentlichen drei Zielgruppen: Langzeitmieter, Studierende und Touristen. Die Einnahmen unterscheiden sich dabei enorm, allerdings gilt das auch für die Ausgaben. Was also zunächst nach einer enormen Rendite aussieht, die etwa 18% für Kurzzeitvermietung (Airbnb) in Budapest, wird nach Abzug der erheblichen Kosten für Management, Reinigung, Wäscheservice und auch der Steuern deutlich niedriger ausfallen: nach unserer Erfahrung werden es Netto etwa 7-10% sein.
Immerhin sind damit schon die Steuern bezahlt.
Das ist vielleicht auch der eine Punkt, der für Bruttorenditen spricht – die Steuern lassen sich etwa für Deutschland überhaupt nicht verallgemeinern, in Ungarn jedoch schon.
Im Bereich der Studentischen Vermietung liegen die Mietpreise / qm durchaus bei etwa 15 Euro, vor allem wenn man an ausländische Studierende vermietet. Hier werden aus einer Bruttorendite von etwa 9-10% am Ende eher 5-7%. Nach Steuern.
Rendite-Schlusslicht ist die Langzeitmiete – eine durchschnittliche Monatsmiete in Budapest beträgt ca 600-700 Euro, und wenn man eine ebenso durchschnittlichen Kaufpreis von 144.000 Euro zugrunde legt, ergibt das eine Bruttorendite von 5%. Hier dürfte die Nettorendite nicht so weit darunter liegen, wenn man den Mieter selbst sucht, und das Objekt selbst betreut.
Wenn man das ähnlich wie bei der studentischen und der Kurzzeitvermietung jedoch outsourcen möchte, kommt man um ein Management nicht herum, das ca 10% der Miete einsammeln wird. Dazu kommen pauschal 13,5% Steuern auf die private (Langzeit-)Vermietung, und mit etwas Reparaturen u.a. sollte man auch noch rechnen. Am Ende dürfte die Nettorendite nach Steuern ungefähr da landen, wo in den deutschen Großstädten die Bruttorendite verortet wird, bei etwas unter 3%.
Quellen:
- https://www.immobilienmanager.de/mietrendite-in-deutschland-in-diesen-staedten-lohnt-sich-ein-immobilien-investment-07082023
- https://dailynewshungary.com/avarege-budapest-apartment-prices/#:~:text=In%20the%20 inner%20city%2C%20 the,fourth%20 quarter%20of%20 last%20 year.
- https://newdhapi02.dh.hu/api/getFile/e8ec4b728f422032e24d60381fdc2ef6 (2024), beides Budapest
- Rechnung: Jahreskaltmiete: 600 EUR x 12 = 7200 EUR
Durchschnittliche Monatsmiete (qm unbekannt): HUF 216,000/570, auf 600 EUR gerundet - Kaufpreis: 1.800 EUR x 80qm = 144.000 EUR für 80qm
Kaufpreis für ein qm (in Pest): ca. 700.000HUF / 1.800 EUR - Mietrendite: 5%
