Wer einen Immobilienkauf in Budapest plant und nicht mit den örtlichen Besonderheiten vertraut ist, kann einige kostspielige Probleme bekommen. Unser Job ist es, dafür zu sorgen, dass Ihnen genau das nicht passiert. Die folgenden Geschichten haben anekdotischen Charakter, sind jedoch keine Einzelfälle.
Was kann beim Immobilienkauf in Budapest schon schief gehen?
Überraschungen
Überraschungen
Das Aufzugsversprechen
Kurz bevor wir schnaufend die letzten Stufen auf dem Weg zur Wohnung in der dritten Etage erklimmen, erklärt uns der Makler freudig, dass die vierte Etage von einem Investor gekauft wurde und im Zuge der geplanten Renovierung dann ein nagelneuer Aufzug installiert werden wird.
Mit anderen Worten: der Nachteil der Wohnung (Stufen, Stufen, Stufen – bei den Budapester Altbauten weit mehr als man für möglich hält) wird sich in weniger als einem Jahr in einen geldwerten Vorteil umwandeln, und die Wohnnug somit einen Wertsprung erleben. Geld, geschenkt.
Mit dieser Vision im Kopf erscheinen der bröckelige Putz und der schäbig wirkende Innenhof nicht mehr ganz so trist, die altertümliche Konvektor-Gasheizung mit ergänzendem Monster-Kachelofen vertretbar, und bei dem Gedanken, hier noch um den Preis zu verhandeln melden sich Gewissensbisse. Worauf warten wir noch?
Das Problem: Den Investor gab es nicht, und die Idee mit dem Aufzug war, nun ja, eine Idee, die schon seit langem kursierte, dabei aber von den älteren Eigentümern aus den unteren Etagen regelmäßig abgelehnt wurde. Wer will denn auch für seine Erdgeschosswohnung deutlich höhere Nebenkosten in Kauf nehmen, damit ein paar junge, wohlhabende AirBnB-Hipster den bequemen Aufzug nehmen können?
Wie vermeiden? Sie könnten zunächst einmal den Hinweis ignorieren und dem Makler erklären, dass Sie nur glauben was Sie sehen. Andererseits, was wenn der Hinweis stimmt? Wenn ein anderer Interessent mehr wagt, den Zuschlag bekommt, und gewinnt?
Wenn eine solche Wohnung in der inneren Auswahl ist, gehen wir der Sache auf den Grund und befragen die Eigentümergemeinschaft nach der Beschlusslage. Die Gesellschaften sind zu wahrheitsgemäßen Auskünften verpflichtet und wäre der Aufzug wirklich geplant, müsste ein entsprechender Beschluss vorliegen. Selbst wenn sich das Projekt dann später verzögert, so wissen wir dann immerhin, dass die Eigentümer-Gemeinschaft dem Vorhaben positiv gegenüber steht.
Mit diesem Wissen im Hintergrund können wir gemeinsam besser entscheiden – und auch viel besser verhandeln.
Die Schuldenfalle
Man war sich handelseinig geworden, denn der Preis für die Wohnung war einfach zu gut, um noch lange zu zögern. Der Käufer war jedenfalls zufrieden und insgeheim froh, dass er zwar auf einer der Immobilienplattformen gesucht, aber dann ein privates Angebot ausgewählt hatte. In Ungarn bezahlt in der Regel der Verkäufer den Makler und das bedeutet, dass man ein paar Prozent mehr Verhandlungsspielraum gewinnt, wenn der Makler aus der Gleichung verschwindet.
Jetzt noch schnell zum Anwalt des Vertrauens – zumindest für den Verkäufer. Der Vertrag war zwar nur ungarisch, aber ein Freund des Verkäufers übersetzt vor Ort die wichtigsten Passagen.
Alles läuft gut, bis dann die Bescheide diverser Stellen eintreffen, die den neuen Eigentümer über fällige Zahlungen unterrichten – Steuerschulden, nicht bezahlte Sonderumlagen, unbezahlte Stromrechnungen.
Das Problem: Als privater Käufer haben Sie keine Möglichkeit, die notwendigen Daten einzusehen um jegliche Altschulden auszuschließen. Sie könnten einen Grundbuchauszug anfordern, aber der offenbart im Zweifel nicht die ganze Wahrheit.
Wie vermeiden? Es ist die Aufgabe des Anwalts, für diese Sicherheit zu sorgen. Es ist in Ungarn üblich, dass der KÄUFER den Anwalt mitbringt, und empfiehlt sich daher immer, einen möglichst neutralen Anwalt einzuschalten, der keine Verbindung zum Verkäufer hat. Und schließlich ist es fahrlässig, einen Vertrag zu unterzeichnen, der einfach nur mündlich und in groben Zügen übersetzt wird. In dieser Hinsicht machen wir keine Kompromisse – die schriftlichen und mündlichen Verhandlungen sind stets in deutscher Sprache zu führen bzw. zu übersetzen.
Budapest besteht nicht nur aus Hochglanz-Immobilien.
Es gibt auch die verwahrloste, düstere Seite. Manchmal existiert
beides in der gleichen Straße.
Ein Leerverkauf
Der Besichtigungstermin war angenehm, der Verkäufer trotz eher rudimentärer Englisch-Kenntnisse zuvorkommend, und Eile war geboten, denn: um bei dieser Wohnung in guter Lage und Ausstattung zum Zuge zu kommen, muss eine Anzahlung geleistet werden, ein Beweis der Ernsthaftigkeit.
Dass die Chance auf ein Schnäppchen überhaupt bestand, lag angeblich nur daran dass der ursprüngliche Käufer Schwierigkeiten mit der Finanzierung hatte, bis zu deren Lösung sich ein kleines Zeitfenster öffnete. Keine große Sache, ein Deposit über eine Million Forint (rund 3.000 Euro) würden reichen, um die Sache zu besiegeln und dem anderen Kaufinteressenten zuvor zu kommen.
Doch nach erfolgter Überweisung hört man kein Lebenszeichen mehr, und es stellt sich heraus, dass der Mieter sich vor seinem ohnehin bevorstehenden Auszug (wegen Räumung) als Eigentümer ausgab um ein paar Kautionen einzusammeln.
Das Problem: Privatanzeigen bei Immobilienportalen sind immer ein Risiko, denn manchmal wissen die Eigentümer gar nicht, dass ihr Objekt dort zu finden ist. Und nicht immer ist direkt erkennbar, ob Sie gerade einen Makler anrufen, den Eigentümer, oder vielleicht nur den Mieter oder eine andere Person, die vor allem Ausländer im Visier hat von denen er oder sie weiß, dass sie vielleicht sogar unbesehen kaufen.
Wie vermeiden? So schön die Gelegenheit auch wirken mag: eine Kaution sollte nur dann fließen, wenn alle Informationen von Ihnen selbst oder einer Vertrauensinstanz vor Ort verifiziert wurden. Identität des Verkäufers, ein aktueller Grundbuchauszug, vielleicht auch schon hier die Einbeziehung eines Anwalts mit einem Treuhandkonto. Das kostet zwar eine Gebühr, aber dafür können Sie dann sicher sein, dass der Anwalt die Zahlung erst freigibt, wenn wesentliche Kriterien, z.b. ein wasserdichter Vorabvertrag, erfüllt wurden. Gleichzeitig weiß der Verkäufer, dass Sie es ernst meinen, und Sie können in Ruhe die nächsten Schritte angehen.
Ungewollt Vermieter
Der Kauf ist erfolgreich abgeschlossen und die neuen Besitzer haben inzwischen auch den Grundbucheintrag in den Händen. Kein Zweifel, die Wohnung ist in ihrem Besitz, und das ohne eventuelle Altlasten. Wobei, das stimmte dann doch nicht so ganz. Denn der versprochene Auszug der Mieter fand nicht statt und es war nun unklar, ob und wann die neuen Eigentümer über ihre neu erworbene Wohnung verfügen können.
Das Problem: Wenn ein Käufer nach dem Vertragsschluss feststellt, dass die Immobilie vermietet ist, obwohl dies im Kaufvertrag nicht erwähnt wurde, kann er die Ansprüche auf Grund des Rechtsmangels geltend machen, jedoch steht ihm kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. In jedem Fall steht nun ein zeitraubender Prozess bevor, und je nach Art des Mieters (Familien z.b. sind aus guten Gründen besonders geschützt, außerdem gibt es winterliche Räumungsverbote) stehen die Chancen schlecht.
Wie vermeiden: Zunächst einmal sicher stellen, dass es der Besitzer ist, der aktuell in der Wohung lebt. Und falls ein Makler durch die Wohnung führt, den Punkt offensiv ansprechen. Andererseits kann die Vermietung bei passenden Konditionen auch ganz in Ihrem Sinne sein. Es ist also von Fall zu Fall verschieden und muss individuell betrachtet werden. Im Zweifel schaltet man VOR Vertragsschluss einen eigenen Anwalt ein, um entsprechende Passagen inkl. Sicherheitsrückbehalt, der nur bei fristgerechtem Auszug bezahlt wird, in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Dieser Preis ist zu heiß
Jubel schallt aus dem Nebenzimmer – meine Frau war auf der Recherche nach Immobilien in der Budapester Innenstadt auf eine wahrlich unglaubliche Wohnung gestoßen: 100 qm Altbau, etwas altmodisch aber trotzdem schön hergerichtet, mit Zentralheizung ausgestattet, am Rande einer richtig guten Wohngegend und fußläufig zur Metro. Und dann der Preis: Deutlich unter 100.000 Euro. Zu schön um wahr zu sein?
Das Problem: Leider ja. Der Verkauf ist zwar rechtmäßig und man erwirbt etwas, aber dieses „etwas“ stellt sich bei näherem Hinsehen als ein vererbbares Mietrecht heraus. Die Wohnung gehört der Stadt, und Sie dürfen dann zu Lebzeiten für sehr wenig Miete darin wohnen. In der letzten Zeit tauchen solche Angebote auch für sehr begehrte Bezirke auf und mischen sich unauffällig (aber preislich attraktiv) unter die Angebote. Das führt mitunter dazu, dass eine Wohnung im 2. Bezirk schon mit einem „normalen“ Preis zu diesen Fällen gehören kann. Schlimmstenfalls wird der Umstand in der Anzeige überhaupt nicht erwähnt und taucht erst beim Anwaltstermin auf.
Wie vermeiden? Sehr genau nachlesen! Sobald die Vokabel „Bérleti jog“ in einer Anzeige auftaucht, können Sie die von der Anzeige ausgelöste Euphorie für etwas anderes nutzen, vielleicht für einen Spaziergang. Und für den Fall, dass die Angabe verschwiegen wurde, sollten Sie vor jeglicher Zahlung einen Anwalt einschalten. Er wird es ganz schnell merken und Sie davor bewahren können.