Immmobilien in Ungarn vererben – Was Investoren wissen müssen
Ungarn erhebt im Gegensatz zu Deutschland keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer in direkter Verwandtschaft – ein interessanter Vorteil für deutsche Investoren, die ungarisches Immobilienvermögen innerhalb der Familie weitergeben möchten. Doch Vorsicht: Wer in Deutschland steuerlich ansässig ist, unterliegt mit seinem Weltvermögen der deutschen Erbschaftsteuer.
Unterschied zwischen unbeschränkter und beschränkter Steuerpflicht
Unbeschränkte Steuerpflicht (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)
- Unabhängig vom Ort der Immobilie oder Gesellschaft
- Auch ungarische Immobilien und Kft-Anteile werden besteuert
- Freibeträge nach deutschem Recht anwendbar (z. B. 400.000 € für Kinder)
Beschränkte Steuerpflicht (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG)
- Nur das deutsche Vermögen ist steuerpflichtig
- Ungarische Immobilien oder Firmenanteile sind nicht betroffen
- Freibeträge gelten nicht oder nur anteilig
Vergleichstabelle: Steuerpflicht bei Erbschaft/Schenkung
| Kriterium | Unbeschränkte Steuerpflicht | Beschränkte Steuerpflicht |
|---|---|---|
| Wohnsitz DE (Erblasser oder Erwerber) | Ja | Nein |
| Besteuerung weltweiten Vermögens | Ja | Nein |
| Ungarische Immobilie wird besteuert | Ja | Nein |
| Freibeträge nach deutschem Recht | Ja | Nur eingeschränkt |
Direkte Grundbuchanteile vs. Unternehmens-Anteile (kft)
- Direkten Immobilienanteilen, eingetragen im Grundbuch
- Gesellschaftsanteilen an einer ungarischen Kft (Kapitalgesellschaft, ähnlich GmbH)
Vergleichstabelle: Vererbung oder Schenkung
| Aspekt | Grundbuchanteil | Kft-Anteil |
|---|---|---|
| Form der Übertragung | Grundbuchumschreibung | Notarieller Anteilskaufvertrag & Registereintrag |
| Ungarische Steuerpflicht | Keine (in direkter Linie) | Keine |
| Deutsche Steuerpflicht (bei unbeschränkter Pflicht) | Ja | Ja |
| Wertfeststellung | Verkehrswert der Immobilie | Unternehmenswert der Kft |
| Freibeträge (z. B. Kind) | Ja, bis 400.000 € | Ja, bis 400.000 € |
Gestaltungsmöglichkeiten zur Steuervermeidung
1. Wohnsitzverlagerung ist nicht automatisch steuerfrei
- Deutsches Vermögen (z. B. eine vermietete Wohnung in Berlin) bleibt steuerpflichtig
- Ungarisches Vermögen (Immobilien oder Kft-Anteile) kann von der deutschen Erbschaftsteuer ausgenommen sein
2. Nutzung der beschränkten Steuerpflicht bewusst planen
3. Option auf unbeschränkte Steuerpflicht (§ 2 Abs. 3 ErbStG)
4. Gestaffelte Schenkung mit Freibeträgen
Beispiel: Vererbung mit gemischtem Vermögen
- Person A wohnt und lebt seit 5 Jahren in Ungarn
- A besitzt weiterhin eine vermietete Wohnung in Berlin → beschränkt steuerpflichtig in Deutschland
- A vererbt seine Beteiligung an einer ungarischen Kft oder seine ungarische Wohnung an Kind B (ebenfalls mit Wohnsitz in Ungarn)
Ergebnis:
- Die Berliner Wohnung unterliegt der deutschen Erbschaftsteuer
- Die ungarische Immobilie oder Kft-Beteiligung nicht – sie bleibt in Deutschland steuerfrei
Fazit
Auch wenn Ungarn selbst keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer in gerader Linie erhebt, bleibt für deutsche Investoren die deutsche Steuerpflicht ein entscheidender Faktor. Wer seine Beteiligung an einer ungarischen Immobilie oder Kft rechtzeitig strukturiert und seinen Wohnsitz entsprechend plant, kann erhebliche Steuervorteile erzielen oder vermeiden, in die volle Steuerpflicht zu geraten.
Stand: Oktober 2025
