Welche Nebenkosten gelten beim Immobilienkauf in Ungarn?
Was kostet eine Eigentumswohnung in Budapest? Und welche Rendite kann ich erwarten?
Bei der Berechnung der Rendite ist es essenziell, dass wir die Kosten der Anschaffung inklusive sämtlicher Nebenkosten einbeziehen, und dass hier nichts ’schön gerechnet‘ wird. Das gilt genauso für die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten. Wir setzen hier auf Transparenz – auch wenn das bedeutet, dass die prognostizierte Rendite nicht so spektakulär aussieht, wie man es sich vielleicht insgeheim wünscht.
Viele Makler argumentieren mit der Brutto-Rendite da diese immer höher ausfällt, jedoch kaum Aussagekraft hat. Viel wichtiger ist jedoch die Netto-Rendite, die aus dem Verhältnis der Nettomieteinahmen zum eingesetzten Eigenkapital berechnet wird. Die Wertsteigerung der Liegenschaft wird bei dieser Berechnung zunächst einmal nicht berücksichtigt.
Erst in einem zweiten Schritt kann man die erwartete Wertsteigerung hinzurechnen. Unterm Strich sollte sich die Immobilie aber auch ohne Wertsteigerung tragen und einen Gewinn einbringen.
Hier sind einige Beispiele:
Die Kaufnebenkosten im Überblick
Beim Immobilienkauf in Ungarn fallen — bezogen auf den Kaufpreis — die folgenden Nebenkosten an. In Summe sollten Sie mit rund 9 % zusätzlich zum Kaufpreis rechnen:
| Position | Höhe | Erläuterung |
|---|---|---|
| Grunderwerbssteuer | 4 % des Kaufpreises | Wird vom ungarischen Staat erhoben und nach dem Kauf per Bescheid festgesetzt. |
| Kosten der Beurkundung | 0,75 % + 35 € | Anwaltliche Abwicklung des Kaufvertrags inklusive Eintragung ins Grundbuch — in Ungarn übernimmt das ein Rechtsanwalt, kein Notar. |
| Honorar für Beratung und Betreuung | 4,445 % des Kaufpreises | Unser Honorar für Suche, Prüfung, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe (3,5 % zzgl. 27 % ungarischer Mehrwertsteuer). |
| Summe der Kaufnebenkosten | ca. 9,2 % | Beispiel: Bei 150.000 € Kaufpreis entstehen rund 13.800 € Nebenkosten. |
Die Netto-Rendite rechnet sich dann so: Jahresnettomiete geteilt durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten). Erst diese Zahl ist eine ehrliche Grundlage für Ihre Entscheidung.
Modernisierungskosten
Manchmal ist die Anschaffung einer preiswerten Immobilie, die noch saniert werden muss, kostengünstiger als der Kauf einer bezugsfertigen Immobilie, denn auf die Modernisierungskosten fallen keine Kaufnebenkosten an. Hier liegt der eindeutige Vorteil bei den kostengünstigen Stundenlöhnen der ungarischen Handwerker. Risiken liegen in der Qualität (Pfusch am Bau und Abzocke bei Ausländern). Wir verfügen über ein Netzwerk vertrauenswürdiger und fähiger Handwerksfirmen – je nach Auslastung kann es aber zu längeren Wartezeiten kommen.
Renditeerwartung
Bei späterem Verkauf unter Beachtung der lokalen Steuergesetze: Der deutsche Gesetzgeber sieht eine Spekulationsfrist von mindestens 10 Jahren vor, die zwischen Kauf und Verkauf liegen müssen. In Ungarn sind es lediglich 5 Jahre. Nur dann ist der Gewinn aus der Wertsteigerung von Immobilien steuerfrei.
Wird die Immobilie in Ungarn nach einem Jahr wieder verkauft und das Kapital in eine neue Immobilie investiert, so muss auf den Gewinn keine Einkommensteuer entrichtet werden.
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Eigenkapital-Rendite
Sie berücksichtigt die Zinsen für die Finanzierung als laufenden Aufwand und stellt den verbleibenden Ertrag ins Verhältnis zum Eigenkapital. Bei geringerem Zinsaufwand, wie derzeit, erscheint die Eigenkapital-Rendite hoch. Sie ist aber immer nur eine Momentaufnahme, da zum Beispiel Tilgung oder Wertsteigerung außen vorbleiben. Wenn Sie als EU-Bürger in Budapest investieren, ist eine Kreditaufnahme entweder in Deutschland oder auch in Ungarn sehr schwierig und teuer – wir würden momentan davon abraten.
