1. Entstehung und rechtliche Grundlage der sogenannten „Null-Tage-Regelung“

Um die aktuelle Dynamik im Januar 2026 zu verstehen, ist eine detaillierte Betrachtung der juristischen Architektur notwendig, die das Verbot legitimiert. Das Verbot basiert nicht auf einer willkürlichen Entscheidung, sondern auf einer Kette demokratischer und judikativer Bestätigungen.

Das Referendum als Legitimationsbasis

Das Fundament der Verordnung bildet das lokale Referendum vom September 2024. In diesem Plebiszit wurden die Bewohner von Terézváros direkt befragt, ob sie ein Verbot der kurzfristigen Vermietung befürworten. Das Ergebnis war eindeutig, wenn auch bei moderater Beteiligung:

• Beteiligung: 20,52 % der Wahlberechtigten (6.083 abgegebene Stimmen) nahmen teil.
• Ergebnis: Eine Mehrheit von 54 % (3.265 Stimmen) votierte für das Verbot.

Bürgermeister Tamás Soproni (Momentum) interpretierte dieses Votum als bindenden Auftrag („Diktat der Demokratie“) zur Wiederherstellung der Wohnfunktion des Bezirks. Kritiker merkten an, dass die Wahlbeteiligung zwar höher war als bei vergleichbaren städtischen Abstimmungen (z.B. der Budapester Einwohnerversammlung mit 9 %), aber dennoch bedeutete, dass eine Minderheit über das Schicksal eines ganzen Wirtschaftszweiges entschied.4 Dennoch diente dieses Mandat als politische Deckung für die Verabschiedung der Verordnung im Oktober 2024, die eine 14-monatige Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2026 vorsah.

Der juristische Konflikt: „Beschränkung“ vs. „Verbot“

Der Kern der rechtlichen Auseinandersetzung, die bis in den Januar 2026 hineinwirkt, dreht sich um die Interpretation des Handelsgesetzes (2005. évi CLXIV. törvény). Dieses Gesetz ermächtigt Kommunen, die Anzahl der Tage zu begrenzen, an denen eine Unterkunft vermietet werden darf.

Das Regierungsamt der Hauptstadt Budapest (Kormányhivatal), geführt vom Fidesz-Politiker Sára Botond, vertrat die Auffassung, dass eine Festsetzung auf „Null Tage“ keine „Begrenzung“ im Sinne des Gesetzes sei, sondern ein „Verbot“, für das die Gemeinde keine gesetzliche Ermächtigung besitze. Diese Argumentation zielte darauf ab, die Verordnung als kompetenzwidrig zu annullieren.

Das Grundsatzurteil des Kúria (November 2025)

Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (Kúria) im November 2025 (Az. Köf.5023/2025/4) schuf die rechtliche Realität, die seit Januar 2026 gilt. Das Gericht wies den Antrag des Regierungsamtes ab und bestätigte die Rechtmäßigkeit der Verordnung vollumfänglich.

Kernaussagen der Entscheidung:

1. Definitionsmacht der Kommune: Der Kúria stellte fest, dass die gesetzliche Ermächtigung, eine Obergrenze festzulegen („bis zu X Tage“), logisch auch die Zahl Null einschließt. Hätte der Gesetzgeber ein vollständiges Verbot ausschließen wollen, hätte er eine Mindestanzahl festlegen müssen.
2. Verhältnismäßigkeit: Das Gericht urteilte, dass das Grundrecht auf unternehmerische Freiheit nicht absolut ist. Es kann eingeschränkt werden, um andere verfassungsmäßige Rechte zu schützen – im konkreten Fall das Recht der Anwohner auf Schutz der Privatsphäre, der Ruhe und einer gesunden Umwelt.
3. Rechtssicherheit durch Übergangsfrist: Die 14-monatige Vorbereitungszeit wurde als ausreichend bewertet, um den Grundsatz der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zu wahren. Eigentümer hatten genügend Zeit, ihre Immobilien einer anderen Nutzung (z.B. Langzeitvermietung) zuzuführen.

Dieses Urteil entzog den Gegnern des Verbots das stärkste Argument und ebnete den Weg für die scharfe Anwendung ab Neujahr 2026.

2. Der Status der Anfechtungen im Januar 2026

Trotz der Kúria-Entscheidung ist der juristische Widerstand nicht gebrochen. Aktuell (Januar 2026) konzentrieren sich die Hoffnungen der Lobbyverbände auf das Verfassungsgericht (Alkotmánybíróság).

Die Verfassungsbeschwerde

Der Verband der Ungarischen Apartmentvermieter (MAKE), unter der Leitung von Balázs Schumicky, sowie individuelle Eigentümer haben Verfassungsbeschwerde eingelegt. Die Argumentation hat sich von der formalen Kompetenzfrage (Darf die Gemeinde das?) hin zu fundamentalen Grundrechtsfragen verschoben:

• Verletzung des Eigentumsrechts: Die Kläger argumentieren, dass das faktische Verbot der profitabelsten Nutzungsart einer Immobilie einer „schleichenden Enteignung“ gleichkommt.
• Diskriminierung: Ein zentraler Kritikpunkt ist die Ungleichbehandlung. Während private Anbieter (Airbnb) verboten werden, dürfen gewerbliche Anbieter (Hotels, Pensionen) im gleichen Bezirk weiter operieren. Dies verzerre den Wettbewerb zugunsten großer Kapitalgesellschaften und benachteilige Kleinunternehmer.
• Mangelnde Notwendigkeit: Die Kläger führen an, dass mildere Mittel (z.B. strengere Lärmschutzauflagen oder eine Begrenzung auf 120 Tage) zur Erreichung des Ziels ausgereicht hätten, was das Totalverbot unverhältnismäßig mache.

Aktueller Status (Stand 9. Januar 2026):

Bis zum Ende des Berichtszeitraums hat das Verfassungsgericht keine einstweilige Anordnung erlassen, die das Inkrafttreten der Verordnung gestoppt hätte. Das Schweigen des Gerichts in dieser kritischen Phase wird von Experten so gedeutet, dass die Hürde für eine Aufhebung der Kúria-Entscheidung extrem hoch liegt. Die Verordnung ist somit vollziehbar, und das Prozessrisiko liegt allein bei den Vermietern, die auf eine nachträgliche Aufhebung hoffen.

3. Operative Durchsetzung und Kontrollmechanismen

Mit dem 1. Januar 2026 wechselte die Bezirksverwaltung von der administrativen Vorbereitung in den Modus der repressiven Durchsetzung. Die Berichte aus der ersten Januarwoche zeichnen das Bild einer konzertierten Aktion staatlicher Machtorgane.

Die „Razzien“ der ersten Januarwoche

Bürgermeister Soproni hatte angekündigt, das Verbot nicht nur auf dem Papier existieren zu lassen. Bereits am ersten Arbeitstag des Jahres, dem 2. Januar, schwärmten Kontrollteams aus.

Struktur der Kontrollen:

Die Kontrollen werden von einer „task force“ durchgeführt, die drei Institutionen bündelt:

1. Gewerbeamt des Bezirks (Polgármesteri Hivatal Kereskedelmi Osztálya): Führt die verwaltungsrechtliche Prüfung durch.
2. Polizei (Rendőrség): Sichert die Maßnahmen ab und ermöglicht den Zutritt bei Widerstand.
3. Nationale Steuer- und Zollverwaltung (NAV): Prüft parallel Steuerverstöße, was den Druck auf illegale Betreiber massiv erhöht.

Zielauswahl:

Die Behörden agieren datengestützt. Sie gleichen die Liste der bis zum 31. Dezember 2025 registrierten Unterkünfte (654 „sonstige“ und 1.691 private Unterkünfte) mit den eingegangenen Abmeldungen ab. Wer nicht abgemeldet hat, gilt als primäres Verdachtsobjekt. Zusätzlich werden Daten von Buchungsplattformen und Hinweise aus der Bevölkerung genutzt.

Das Instrument der sozialen Kontrolle („Whistleblowing“)

Ein Schlüsselelement der Durchsetzungsstrategie ist die Einbindung der Bevölkerung. Die Gemeinde hat eine dedizierte Webseite (terezvaros.hu/illegalis) eingerichtet, auf der Bewohner verdächtige Aktivitäten melden können. Typische Indikatoren sind Schlüsselsafes an den Fassaden, häufiger Wechsel von Personen mit Rollkoffern oder Lärmbelästigung. Dieses System schafft ein engmaschiges Überwachungsnetz, das weit effektiver ist als stichprobenartige Kontrollen durch Beamte.

Die Kampagne der „Roten Matrize“

Als sichtbares Zeichen der neuen Ordnung und zur Abschreckung („Name and Shame“) wenden die Behörden eine neue Taktik an: An Türen von identifizierten illegalen Unterkünften werden rote Warnaufkleber oder Schilder angebracht. Diese tragen die Aufschrift „Tiltott tevékenység“ (Verbotene Tätigkeit) und informieren darüber, dass ein behördliches Verfahren eingeleitet wurde.

Diese Maßnahme hat einen doppelten Effekt:

• Stigmatisierung: Der Betreiber wird vor der Hausgemeinschaft bloßgestellt.
• Gäste-Warnung: Touristen, die eine solche Wohnung buchen, werden direkt an der Tür mit der Illegalität ihres Aufenthalts konfrontiert, was zu Stornierungen und negativen Bewertungen auf den Plattformen führt und so das Geschäftsmodell untergräbt.

Sanktionsregime

Die angedrohten und verhängten Strafen sind drakonisch und zielen darauf ab, die Kosten der Illegalität über den potenziellen Gewinn zu treiben.

Adressat der Sanktion	Höhe der Strafe	Kontext
Natürliche Personen / Einzelunternehmer	Bis zu 200.000 HUF (ca. 500 EUR)	Pro Zimmer und Verstoß.1
Juristische Personen (Firmen)	Bis zu 2.000.000 HUF (ca. 5.000 EUR)	Pro Objekt.1

Es wurde berichtet, dass bereits in den ersten Januartagen Verstöße festgestellt wurden, bei denen Betreiber versuchten, den Betrieb unverändert fortzuführen. In diesen Fällen wurden sofort Verfahren eingeleitet.

4. Marktreaktionen und Ausweichstrategien

Der regulatorische Druck hat den Immobilienmarkt im 6. Bezirk in Aufruhr versetzt. Die Akteure reagieren mit unterschiedlichen Strategien auf das Verbot.

Die Flucht in die „Pseudo-Hotellerie“

Ein bedeutendes Phänomen ist der Versuch, bestehende Apartmentkomplexe rechtlich in gewerbliche Unterkünfte (Pensionen oder Hotels) umzuwandeln, da diese vom Verbot ausgenommen sind.

Fallstudie Central Passage: Im Komplex „Central Passage“ in der Király utca, der 270 Wohnungen umfasst, versuchen Betreiber (z.B. 7Seasons Apartments), ihre Einheiten in einen Hotelbetrieb zu integrieren.

Herausforderungen: Diese Strategie stößt jedoch auf massive regulatorische und bauliche Hürden. Um als Pension (Panzió) anerkannt zu werden, müssen strikte Auflagen erfüllt werden:

• Installation einer Brandmeldeanlage nach Hotelstandard.
• Betrieb einer physischen Rezeption (24/7 oder zu festgelegten Zeiten).
• Angebot von Frühstücksdienstleistungen.
• Erfüllung strengerer Hygiene- und Sicherheitsvorschriften.

Zudem erfordert eine Nutzungsänderung in Wohnungseigentumsanlagen (WEG) oft die Zustimmung der Miteigentümer. Da viele Bewohner das Verbot gerade wegen der Lärmbelästigung unterstützten, ist der Widerstand gegen solche „Hintertür-Hotels“ groß. Bürgermeister Soproni hat bereits signalisiert, dass diese Umwandlungen streng geprüft werden und nur für wenige, baulich geeignete Großobjekte eine Option darstellen.

Rückkehr zum Langzeitmietmarkt

Erste Indikatoren deuten darauf hin, dass ein Teil der Eigentümer dem politischen Ziel der „Re-Residentifizierung“ folgt. Daten von ingatlan.com zeigten bereits im Oktober 2025 einen Rückgang der Mietpreise in Budapest um 1 %, was Experten direkt mit der Erwartung des Airbnb-Verbots im 6. Bezirk und dem gestiegenen Angebot an Langzeitmietwohnungen verknüpfen. Die Transformation von einer hochprofitablen Kurzzeitvermietung zu einer stabilen, aber renditeschwächeren Langzeitvermietung scheint für risikoaverse Eigentümer die logische Konsequenz zu sein.

Der graue und schwarze Markt

Es bestehen berechtigte Sorgen, dass das Verbot einen unregulierten Schwarzmarkt fördert. MAKE-Präsident Schumicky warnt, dass ohne legale Alternativen die Qualität und Sicherheit der Unterkünfte sinken werde, da illegale Anbieter sich keiner Kontrolle mehr unterwerfen. In den ersten Januartagen wurden Fälle beobachtet, in denen Vermietungen vermutlich über private Kanäle oder Nischenplattformen abgewickelt wurden, um das Verbot zu umgehen. Die aggressive „Rote Matrize“-Kampagne ist eine direkte Antwort der Behörden, um das Vertrauen der Konsumenten in diesen grauen Markt zu zerstören.

5. Der breitere Kontext: Die nationale Regulierung und Budapester Dynamik

Das Verbot in Terézváros darf nicht isoliert betrachtet werden. Es ist eingebettet in eine nationale Verschärfung der Regulierung für den Immobiliensektor in der Hauptstadt.

Das Moratorium für ganz Budapest (2025-2026)

Parallel zum Verbot im 6. Bezirk hat die ungarische Regierung ein weitreichendes Moratorium verhängt. Seit dem 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026 werden im gesamten Stadtgebiet von Budapest keine neuen Registrierungen für private Kurzzeitunterkünfte mehr angenommen.

Dies bedeutet:

• Der Bestand in den anderen Bezirken ist „eingefroren“.
• Wer seine Lizenz verliert (oder im 6. Bezirk aufgeben muss), kann keine neue an einem anderen Ort in Budapest beantragen.
• Dies schützt die Marktposition der etablierten Anbieter in den Nachbarbezirken (z.B. Bezirk VII, Erzsébetváros), die nun von der Verdrängung der Nachfrage aus Terézváros profitieren dürften.

Drastische Steuererhöhung

Für die verbleibenden legalen Anbieter in Budapest (außerhalb des 6. Bezirks) haben sich die fiskalischen Rahmenbedingungen verschlechtert. Die pauschale Steuer für die Zimmervermietung wurde von 38.400 HUF auf 150.000 HUF pro Zimmer und Jahr fast vervierfacht. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die steuerliche Bevorzugung gegenüber der Hotellerie zu beenden und die Attraktivität des Geschäftsmodells weiter zu senken.

Der „Flickenteppich“ der Innenstadt

Die Situation im Januar 2026 hat zu einer scharfen regulatorischen Grenze entlang der Király utca geführt. Auf der westlichen Seite (Bezirk VI) herrscht totale Prohibition. Auf der östlichen Seite (Bezirk VII, das historische jüdische Viertel und Partyzentrum) ist der Betrieb weiterhin erlaubt, wenn auch unter dem Moratorium und höheren Steuern. Es ist zu erwarten, dass sich der Partytourismus noch stärker in den 7. Bezirk verlagert, was dort die Konflikte um Lärm und Müll weiter verschärfen könnte.

6. Soziopolitische Implikationen und Ausblick

Das Experiment Terézváros ist ein Testfall für die Handlungsfähigkeit urbaner Politik gegen globale Marktkräfte. Die kompromisslose Haltung der Bezirksführung unter Tamás Soproni, gestützt durch das Referendum und die Gerichte, sendet ein klares Signal.

Die Argumentation der Befürworter:

• Wohnraumschutz: Priorität hat das „Zuhause“ vor dem „Investment“.
• Lebensqualität: Reduktion von Lärm, Müll und dem ständigen Wechsel fremder Personen in Wohngebäuden.
• Demokratie: Die Umsetzung des Bürgerwillens wird als höchstes Gut verteidigt.

Die Argumentation der Gegner (MAKE, Immobilienlobby):

• Wirtschaftlicher Schaden: Verlust von Einnahmen für lokale Geschäfte, Restaurants und Dienstleister.
• Eigentumseingriff: De-facto-Enteignung durch Nutzungsbeschränkung.
• Ineffizienz: Zweifel, ob die freiwerdenden Wohnungen tatsächlich dem lokalen Mietmarkt zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung stehen oder leer stehen werden.

Prognose für das Jahr 2026

Für den Rest des Jahres 2026 zeichnen sich folgende Entwicklungen ab:

1. Juristische Klärung: Das Verfassungsgericht wird im Laufe des Jahres entscheiden müssen. Sollte es das Verbot kippen, drohen massive Schadensersatzforderungen der Vermieter gegen den Bezirk. Bestätigt es das Verbot, ist das Modell zementiert.
2. Verdrängungseffekte: Die Nachfrage wird sich auf Hotels und die legalen Angebote in Nachbarbezirken verlagern, was dort zu Preissteigerungen führen dürfte.
3. Mietpreisentwicklung: Es wird sich zeigen, ob die Theorie der „Re-Residentifizierung“ aufgeht und die Mietpreise in Terézváros nachhaltig sinken, oder ob Investoren die Immobilien lieber leer stehen lassen als sie langfristig zu vermieten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Januar 2026 in Budapest-Terézváros den Beginn einer neuen Ära der urbanen Regulierung markiert. Die „Null-Tage-Regelung“ ist kein theoretisches Konstrukt mehr, sondern eine mit Polizeigewalt durchgesetzte Realität, die das Gesicht des Bezirks dauerhaft verändern wird.

Interessant wird nun die Frage, wie sich die Regierungen der übrigen Bezirke für die Zeit ab dem 1.1.2027 positionieren und was auf nationaler Ebene passiert. Hierzu folgt in Kürze ein weiterer Beitrag.