Airbnb in Budapest 2024 – Game Over? Oder jetzt erst recht?
Airbnb in Budapest - Game Over oder Jetzt erst recht? Über die Kurzzeitvermietung in der ungarischen Hauptstadt
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Die Frage ist daher: wie genau sieht es da aus? Und bleibt das so?

Disclaimer: Ich bin kein Anwalt oder Steuerberater und du solltest deine Entscheidung nicht exklusiv auf meiner Meinung und/oder Einschätzung bauen. Frage im Zweifel einen spezialisierten Anwalt oder Berater, wenn Du auf Nummer Sicher gehen willst. 

Das musst du über Airbnb in Budapest wissen: 

  • Erstens, das zu erwartende EINKOMMEN: Was kannst du verdienen? Und, was bleibt nach Steuern und Ausgaben übrig?
  • Zweitens werfen wir mal einen Blick auf die SPIELREGELN –  Welche Gesetze betreffen dich, und wie entwickelt sich der Markt
  • Drittens müssen wir über RISIKEN sprechen – wenn es die nicht gäbe, würden es ja schließlich alle machen.
  • Abschließend gehe ich noch auf die PERSPEKTIVEN ein: Wie wahrscheinlich ist ein Verbot oder massive Einschränkung in der nächsten Zeit?

EINKOMMEN oder: Was ist für dich drin?

Um eine Ahnung davon zu bekommen, was du für Einnahmen realisieren kannst gibt es im Wesentlichen drei Quellen, die dir bei einer Einschätzung helfen: 

1) ist einfach: du gehst auf booking.com und airbnb, suchst etwas für dich raus, was dir gefällt, und schaust für mehrere Monate stichprobenhaft, was für Preise du zahlen müsstest. 

2) Du kannst airdna.com nutzen, die das ganze etwas analytischer und übersichtlicher darstellen. Dort bekommst du auch eine Ahnung davon, wie sich die Lage auf die Preise und die Auslastung auswirkt. Aber Vorsicht:  von unseren Wohnungen wird tatsächlich keine einzige präzise eingeschätzt. Es hilft also nichts. Du musst möglichst viele Werte sammeln und einen Durchschnitt bilden. 

Das dritte Hilfsmittel sind Hotels: Airbnb Apartments, zumindest diejenigen, die in den letzten Jahren neu auf den Markt gekommen sind, konkurrieren tendenziell mit Hotelsuiten im 4 Sterne Segment. Ich lege trotzdem lieber den einfachen Zimmerpreis zugrunde, denn es bringt nichts, übermäßig optimistisch zu rechnen. Aus Befragungen wissen wir, dass viele Gäste Airbnb Wohnungen den Hotels vorziehen, einfach weil die Wohnungen eine Küche haben, und weil sie doch am Ende privater sind. 

Du wirst feststellen, dass die Preise pro Wohnung und Nacht je nach Lage, Bettenzahl, Saison und Wochentag sehr stark variieren – die Werte auf Airdna, hier im Bild, sind aus meiner Sicht etwas optimistisch. 24.000 Euro für eine Wohnung am Joszef körút, was eine sehr gute B Lage ist, aber trotzdem halt nicht am Parlament, sind als Benchmark ok, aber die Realität dürfte etwa 10 bis 15% drunter liegen. Das zumindest sind unsere Beobachtungen. 

Von großer Bedeutung ist es daher, die richtige Mangementfirma zu finden, die sich mit preisoptimierung beschäftigt und dann den Sweet Spot findet wo Auslastung und Einkommen in gutem Verhältnis zueinander stehen. 

Im Durchschnitt nehmen wir mal 70 Euro, bei einer Auslastung von 80%. Bei den meisten unserer Wohnungen liegt die Auslastung ganzjährig höher als 80%, nur dass dann halt im Februar die Nacht eher 40 Euro kostet. Dafür haben wir dann selbst in diesem schwachen Monat oft nur 2-3 Tage ohne Gäste.    

Als statistisches Mittel nehmen wir jetzt mal 7 Millionen Forint im Jahr für eine 40-50 qm Wohnung an, in der bis zu 4 Leute übernachten können.

Das sind aktuell knapp 18.000 Euro im Jahr.

Davon gehen das Management ab, Reinigungskosten, Wäscheservice, Reparaturen, Steuern, in Summe rechne mal mit 40% Abzug. 

Dann bleiben dir etwa 10 – 11.000 Euro Einkommen. Dank Doppelbesteuerungsabkommen ist das dann auch wirklich netto.

Die Preisfrage: 

Wieviel muss man in Budapest investieren, um dieses Einkommen zu erzielen?

Schauen wir uns doch mal ein Beispiel an:

Eingangsbereich, Küche, neues Bad, großzügiges Zimmer mit Sitzgruppe, Doppelbett, Sofa und mit allem ausgestattet, was man für Airbnb braucht.

Eine solche fertige Wohnung kostet ca 120 – 140.000 Euro. Wenn Du günstiger kaufst, muss entweder einiges in die Renovierung und Einrichtung investiert werden, oder du machst Kompromisse bei der Lage, die dann aber deine möglichen Einnahmen reduzieren werden.

Gehen wir mal davon aus, dass du mit Kaufnebenkosten exakt 150.000 Euro investiert hast. Lass uns die Wertsteigerung einfach komplett ignorieren.

Dann läge die Nettorendite nach Steuern bei etwas über 7%.  

Und in diesem Modell kann man fast schon von passivem Einkommen sprechen. Es ist nicht so, dass du GAR nichts machen musst. Aber es bleibt wenig zu tun. Du hast keinen Kontakt zu den Gästen, die Buchungen laufen ohne dich, die Reinigungslogistik funktioniert, und technische Probleme werden unmittelbar behoben, damit keine Ausfälle entstehen. Du musst allenfalls Strom- und Internet rechnungen bezahlen und die Steuererklärungen abgeben, was du natürlich auch outsourcen kannst.   

2: Spielregeln: Steuern und Gesetze für die Kurzzeitvermietung in Budapest 

Also, da wären zunächst die STEUERN. 

Für private Betreiber ist die Besteuerung extrem niedrig. Als privater Betreiber gilt, wer maximal 3 Apartments über Buchungsplattformen betreibt. Nur so zur Einordnung: Du kannst in jedem Apartment 8 separate Schlafräume und insgesamt 16 Einzel Betten betreiben. Mit der Summe von 48 Schlafplätzen könntest du auf deine Visitenkarte Hotelier schreiben und wärst trotzdem noch “privat” unterwegs. 

Du zahlst dann jedenfalls eine Einkommenssteuer-Pauschale von knapp 100 Euro pro Schlafzimmer und Jahr. 

Staat und Stadt sind dann aber doch noch ein paar Abgaben eingefallen, mit denen sie an deinen Einnahmen partizipieren.  

  • Da wäre zunächst eine Stadtentwicklungssteuer von 4% und
  • eine sogenannte Gebäudesteuer für die „Zweckentfremdung“ der Wohnung, die sich an der Wohnfläche ausrichtet. 
  • Und dann gibts noch die Kurtaxe von 4% – die zahlen aber die Gäste. Hier erfährst Du mehr über die Versteuerung von Airbnb Einkünften 

Die Steuerquote schätze ich auf unter 6% bei der Kurzzeitvermietung. 

Richtig unterhaltsam wird es bei den Gesetzen

Die Gesetzgebung gestattet seit 2020 den Gemeinden und städtischen Bezirken, Beschränkungen, auch solche zeitlicher Natur zu erlassen. Bislang hat aber kein Bezirk von diesem Recht zur zeitlichen Beschränkung Gebrauch gemacht. Stattdessen haben sich die Budapester Bezirke seither einige originelle Ideen einfallen lassen, um airbnb zu regulieren. Manche davon sind im Grunde gesetzeswidrig, wie etwa die Geschichte mit dem virtuellen Parkplatz, den sich der 6. Bezirk mit rund 10k Euro vom airbnb-Vermieter bezahlen lassen wollte, bis eines Tages vor Gericht geklärt wurde, dass der Bezirk das gar nicht durfte.

Um das Chaos noch zu vergrößern: Auch Eigentümergemeinschaften können sich als mächtiges Hindernis erweisen, und Verbote oder Sonderregeln in ihre Satzung schreiben. Manches dürfen sie, manches ist anfechtbar, manches kann man ignorieren. Deswegen ist es unser Job, bevor wir dir ein Objekt zum Kauf empfehlen, hier sehr genau zu prüfen.     

Seit 2022 gibt es zudem noch die Szallashely minösites – klingt wie ein Zauberspruch oder eine Beschwörung, ist aber eine sehr vernünftige Idee: jede neu beantragte Airbnb-Wohnung muss sich einer Qualitätsprüfung unterziehen, eine Art Tüv des Gastgewerbes, der auch alle 3 Jahre wiederholt werden muss. Es gelten ähnliche Bestimmungen wie in der Hotellerie und ohne bestandene Prüfung keine Lizenz. 

Aus meiner Sicht eine super Sache, denn es bedeutet: wenn sich die Behörden so ernsthaft um die Qualität des Airbnb Angebotes bemühen, erscheint es irgendwie unsinnig, dass sie es im nächsten Moment komplett verbieten.

Festzuhalten ist: die nötigen Werkzeuge zur Einschränkung von Airbnb sind vorhanden, werden aber kaum genutzt. Ich würde sagen: es wird mit Augenmaß reguliert. Es gibt Bezirke, die mit Airbnb sehr entspannt umgehen, andere haben schlechtere Erfahrungen gemacht und als Ergebnis schärfere Regeln. Aber die Holzhammermethode, die alle privaten Betreiber treffen und vom Markt nehmen würde, wird aktuell nicht diskutiert. 

3. Risiken für die Kurzzeitvermietung in Budapest  

An erster Stelle gibt es durchaus ein politisches Risiko – Regeln können sich ändern, neue Gesetze erlassen werden, Steuern erhöht, nur weil sich der Wind gedreht hat und sich herausstellt, dass Parteien damit Wahlen gewinnen können. Auch wenn ICH das für sehr unwahrscheinlich halte, ist das letztlich ohne Belang. Politik folgt nicht immer rationalen Mustern, und ist darum auch so schwer auszurechnen.

Aber es gibt auch Marktrisiken – Das Angebot wächst beständig, auch weil der Tourismus inzwischen wieder stabil und auf Rekordniveau wächst. Trotzdem muss man sich damit befassen, dass irgendwann eine Sättigung eintritt und die Renditen in 5-10 Jahren niedriger sein können als heute. Wir empfehlen unseren Kunden deswegen, etwas mehr in die Einzigartigkeit der Wohnung mit Hilfe von Design und Ausstattung zu investieren. Gutes Design bedeutet gute Auslastung, und das führt zu vielen guten Bewertungen. Homestaging schadet eher – in den Bewertungen möchten wir folgendes lesen „Sieht toll aus – genau wie auf den Bildern“.   

Ein weiterer Faktor sind Wohnungsgrößen – in den letzten Jahren waren kleine Wohnungen unter 30qm im Trend, wo man 2 Personen unterbringen kann. Das hat inzwischen zu einem Überangebot geführt, und wir halten es für sinnvoll, wenn man größere Wohnungen nimmt, die man aufteilt und dann an zwei bis drei Paare, zugleich aber auch sozusagen im bundle für 6 bis 8 Personen anbieten kann. 

So hat man alle Optionen und kann sich besser auf den Bedarf einstellen. 

Zu den Risikofaktoren gehören aber auch die lieben Gäste – Du weißt halt nicht, wer in die Wohnung kommt und wie er oder sie die Einrichtung behandelt. Es gibt aber ein paar Dinge, die man beachten kann, um das Risiko gering zu halten. Zum Beispiel: keine Wohnung bereit zu stellen, die von mehr als 6 Personen bewohnt werden kann, oder Gemeinschaftsräume möglichst klein zu halten, damit sich dort keine Partystimmung entfalten kann. Es lohnt sich auch, mit Einrichtung und Ausstattung auf ältere Zielgruppen Rücksicht zu nehmen, denn allgemein gilt: je jünger die Bewohner, desto mehr leidet die Einrichtung. Das bedeutet: Aufzüge sind wichtig, und Betten auf Emporen eher ungünstig.

Ein professionelles Management wird dafür sorgen, dass Schäden fotografisch dokumentiert und über die Plattform abgewickelt werden, außerdem kann man eine Airbnb-Versicherung abschließen, die solche Fälle übernehmen kann.   

Der nächste Risikofaktor: Die lieben Nachbarn, sprich Eigentümergemeinschaft.

Sollten deine Gäste die Geduld deiner Nachbarn zu sehr strapazieren, besteht die Gefahr, dass die bei der Stadt intervenieren und eine Löschung Deiner Lizenz beantragen. Ob sie das vor Gericht dann durchbekämen, ist allerdings eine andere Frage, die bislang meines Wissens unbeantwortet ist. Aber parallel dazu könnten sie eine Versammlung einberufen und mit Hilfe der Stimmen von 50% der Eigentumsanteile ein Verbot in die Satzung des Hauses schreiben. Auch das muss dich nicht weiter stressen, weil akzeptiert wird, dass bestehende Lizenzen auch nach einer Satzungsänderung nicht aufgehoben werden.

Aber wenn du verkaufen willst, dann wird der nächste Interessent die Regelung in der Satzung bemerken und einen deutlichen Preisabschlag erwarten. Denn offiziell dürfte er dann nach Übernahme kein Airbnb mehr betreiben.

Auch das ist allerdings juristisch ungeklärt, es fehlt das Grundsatzurteil und es gibt durchaus gute Argumente, um den Betrieb fortzuführen, denn alles was sich ändert ist der Eigentümer, der Rest bleibt wie bisher und solange die Miteigentümer schon vorher nicht nachweisen konnten, dass der Betrieb ihre Lebensqualität substanziell beeinträchtigt, gibt es keinen triftigen Grund, dem neuen Eigentümer dieses Nutzungsrecht an seinem Eigentum zu verweigern. 

Tatsache ist, dass sehr sehr viele Airbnbs aus Sicht der WEGs reibungslos laufen, ich würde sogar sagen, kontaktlos, und die Gäste praktisch gar nicht bemerkt werden. Oft ist am Anfang die Skepsis der Nachbarn groß, aber nach ein, zwei Jahren ist das alles kein Thema mehr. Wenn man also bei der Konzeption der Wohnung auf diese Faktoren achtet, und sich die lauten Gruppen vom Hals zu halten weiß, ist dieser Risikofaktor überschaubar.  

Game Over für Airbnb in Budapest – oder jetzt erst recht?

Meine Gedanken dazu in wenigen Sätzen:

  1. Der Tourismus in Ungarn trägt etwa 16% zur Wirtschaft des Landes bei
  2. 40% der Übernachtungen entfallen auf private Vermietung a la Airbnb
  3. Die Hotels können die kompletten 100% gar nicht aufnehmen, und gerade in den zentralen Bezirken der Stadt fehlt einfach der Platz für die vielen Hotels, die man dann bräuchte. Das Ergebnis wären zu wenige und zu teure Zimmer.
  4. Ein daraus resultierender Einbruch der Übernachtungen würde viele Folgeschäden durch ausbleibende Besucher mit sich bringen. Covid war in diesem Sinne sehr lehrreich. 
  5. Dann noch zum Thema Mieten: 90% der Ungarn wohnen im Eigentum. 
  6. Es gibt zudem viele leerstehende Wohnungen in Budapest, weil die Eigentümer sie nicht vermieten möchten, sondern lieber einfach nur halten. 
  7. Airbnb verknappt zwar in Zentrumsnähe das Angebot von Mietwohnungen, hat aber in den äußeren Bezirken praktisch keine Auswirkung.
  8. Das Thema Miete und Mietpreise ist daher aktuell kein Politikum, mit dem man auf nationaler Ebene Wahlen gewinnen kann.

Fazit: WEGs und Bezirke haben durchaus die nötigen Mittel, um sich gegen Airbnbs zu wehren, wenn sie dies möchten. Ein Komplettverbot oder globale Einschränkung erscheint unnötig und politisch riskant, auch wegen der beachtlichen wirtschaftlichen Kollateralschäden. 

Das Gesamtpaket aus günstigen Kaufpreisen, niedriger Besteuerung und sehr humanen Nebenkosten machen das Modell sehr attraktiv und erlauben zweistellige Bruttorenditen, woraus sich dann Nettorenditen nach Steuern zwischen 6 und 10% ergeben. 

Ich hoffe, ich konnte dir mit meinen Ausführungen helfen, das Thema klarer zu sehen. 

Wenn wir die Immobilie für dich auswählen kannst du sicher sein, dass wir auch an eine Welt ohne Airbnb denken. Die Rendite mag dann niedriger sein, aber du wirst trotzdem Freude an deinem Investment haben. 

So lässt sich auch unsere Missison zusammenfassen: Freude an deinem Investment – jetzt und auch in 10 Jahren.

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