Der Guide für Airbnb Besteuerung in Ungarn – alle relevanten Steuern und Steuersätze (Update 2025)
Immobilien in Budapest im 5. Bezirk
Immobilien in Budapest im 5. Bezirk

Die Airbnb Besteuerung in Ungarn (genau genommen: „Einkünfte aus der Kurzzeitvermietung“) ist leider so unübersichtlich, dass wir selbst von gestandenen Airbnb-Verwaltern keine umfassende Auskunft bekommen konnten, was wo in welcher Höhe und bis wann erklärt und gezahlt werden muss. Das fand ich so unbefriedigend, dass daraus diese Übersicht entstanden ist. Sie gilt ausschließlich für Privatpersonen

Aber Achtung: wir sind keine Steuerberater und erheben keinen Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieser Informationen. Es kann regionale Unterschiede geben. Es ist möglich, dass Informationen veralten, außerdem gibt es immer Raum für falsche Interpretationen oder Übersetzungsfehler. Wir können keine Haftung für Schäden übernehmen, die aus der ungeprüften Übernahme dieser Informationen resultieren könnten und bitten daher, diesen Leitfaden im Zweifel von einer Fachperson prüfen zu lassen oder das Finanzamt bzw. die Stadt direkt zu kontaktieren. 

Ich bin zudem dankbar für Hinweise auf Fehler oder Ergänzungen an folgende Adresse:
office@budapest-invest.com

Stand: November 2024

Airbnb Wohnung in Budapest als Investment - zweite Wohnung - massgeschneiderte Küche und Essbereich
Eine Airbnb Wohnung im 8. Bezirk in Budapest aus unserer Produktion

Airbnb Besteuerung in Ungarn - Inhaltsverzeichnis

Voraussetzungen, um als Privatperson versteuern zu dürfen

Die Versteuerung als Privatperson ist deutlich günstiger als bei gewerblich handelnden Vermietern. Übrigens auch, weil man dann die sehr viel günstigeren Konditionen der Versorger bekommt. Gewerbebetriebe zahlen den nicht subventionierten Strom- und Gaspreis und das kann die Bilanz ordentlich verhageln. 

Die Gute Nachricht: die Grenze zur Gewerblichkeit ist sehr großzügig ausgelegt:      

  • Privatpersonen haben maximal 3 Wohnungen über Airbnb vermietet, wobei jede Wohnung maximal 8 Schlafräume oder 16 Betten haben darf. Wer mehr Wohnungen in Kurzzeitvermietung betreibt (d.h. Gäste bleiben maximal 90 Tage), kommt in die Unternehmensbesteuerung.

  • Wir gehen in diesem Leitfaden davon aus, dass das Management der Wohnung über einen Mittler läuft – in der Regel ist dies ein auf Airbnb-Management spezialisiertes Unternehmen. Das vereinfacht viele Prozesse deutlich, u.a. werden Rechnungen automatisch an die Gäste verschickt, die Kurtaxe automatisch ausgerechnet und man muss sich auch nicht um die Mehrwertsteuer kümmern. Dazu aber später mehr.

  • Steueridentifikationsnummer (Adóazonosító jel) für alle, die nicht bereits steuerlich in Ungarn ansässig sind. In der Regel hat man eine solche Nummer bereits durch den Kauf einer Wohnung in Ungarn zugewiesen bekommen, und auch schon für die Zahlung der Grunderwerbssteuer benutzt. Sie kann mit dem Formular 23T34 beantragt werden.

  • Steuernummer (Adószám) für die Erklärung von Einkünften aus der Kurzzeitvermietung ist diese Steuernummer erforderlich. Sie wird im Zuge des Erwerbs einer Airbnb-Lizenz beim Finanzamt beantragt.

  • NTAK Nummer – Die Nummer für die Nationale Touristik Behörde. Sie ist zwingend erforderlich, um eine Lizenz zu bekommen, denn sie sammelt die Daten rund um die Belegung / Gäste der Unterkunft, was die Grundlage für die Berechnung der Tourismus-Steuer ist.

  • Zugang zum staatlichen Kundenportal (Ügyfélkapu) – dieser Zugang ist erforderlich, damit man Erklärungen digital einreichen kann, statt über postalisch versendete Formulare, und die Bescheide ebenfalls digital bekommt. Das Portal wird genutzt, um sich bei allen anderen staatlichen Angeboten anzumelden (Digitale Authentifizierung). Einen solchen Zugang kann man nur persönlich beantragen, entweder in einem Bürgeramt (Kórmany Ablak) oder in einem Konsulat oder Botschaft. Man benötigt nur einen Ausweis, einen Wohnsitz in Ungarn braucht man dafür nicht.  

 

Übersicht der Steuern für private Betreiber
der Kurzzeitvermietung in Ungarn (mit Fokus auf Budapest)

1. Einkommenssteuerpauschale

In Ungarn gibt es die Möglichkeit, eine einfache Pauschalsteuer für die Kurzzeitvermietung von 38.400 HUF / Jahr und vermietetem Raum zu zahlen. Dafür muss man sich im ersten Jahr mit dem Formular 23T101 (in 2024 wird das Formular 24T101 heißen) registrieren lassen und dies danach in einer jährlichen Steuererklärung angeben.

Diese Einstufung wird in der Regel schon im Laufe des Lizenzverfahrens beantragt – wenn also eine Lizenz vorliegt, sollte dieser Punkt erledigt sein.

Achtung: ab 1.1.205 gilt:

  • Vervierfachung der Steuer: Ab 2025 soll die jährliche Pauschalsteuer für Airbnb-Wohnungen von aktuell 38.400 Forint (ca. 95 Euro) auf 150.000 Forint (ca. 370 Euro) pro Zimmer steigen.
  • Zweijähriges Moratorium: In den Jahren 2025 und 2026 sollen keine neuen Airbnb-Wohnungen in Budapest registriert werden dürfen.

 

Die Dokumentation der Steuerbehörde schreibt eine quartalsweise Zahlung jeweils zum 12. des Folgemonats vor, aber es ist wesentlich praktischer, einfach die komplette Summe auf einen Schlag zu überweisen. Hauptsache, die Zahlung trifft vor dem 31.12. des Jahres beim Finanzamt („NAV“) ein.

Die Einkommenssteuererklärung für das Jahr muss dann vor dem 20. Mai des folgenden Jahres abgegeben werden, was in Papierform oder über eine Java Anwendung (ANYK) erfolgen kann. Wenn die Erklärung mit der Vorauszahlung übereinstimmt (davon ist auszugehen), gibt es sonst nichts weiter zu tun.

Zusammenfassend: 

a. Registrieren bei Inbetriebnahme der Unterkunft
b. Vorauszahlung bis zum 31.12. des Jahres an das Finanzamt (NAV)
c. Jahreserklärung (Einkommenssteuer) bis zum 20. Mai des Folgejahres

2. Beitrag zur touristischen Entwicklung – 4% für den Eigentümer

Berechnet werden 4% auf die Summe aller „Brutto Einnahmen abzüglich der Mehrwertsteuer“ anhand der von der Airbnb-Verwaltungsgesellschaft erhaltenen Abrechnungen.

Für jährliche Steuererklärungen ist die Frist der 26. Februar des Folgejahres. Das Formular heißt 23TFEJLH und kann online über https://onya.nav.gov.hu ausgefüllt werden.

Zum Login bitte die Daten des Ügyfelkapu bereithalten!

3. Lokale Touristensteuer („Kurtaxe“) – 4% für die Gäste

Die Kurtaxe ist von Personen zu entrichten, die sich als Nicht-Residenten mindestens eine Nacht in der Gemeinde aufhalten. Es betrifft also die Gäste, nicht den Vermieter. Es handelt sich um eine Abgabe von 4%, die auf die Unterkunftsgebühr pro Gesamtzahl der Nächte zu zahlen ist. Das wird vom Airbnb-Verwalter errechnet, muss aber vom Vermieter gemeldet und abgeführt werden. Es gibt bei der Erklärung eine Option für jährliche Zahlung, die wir bevorzugen.

Nur Selbstverwalter müssen die monatliche oder quartalsweise Erklärung wählen, weil sie Mehrwertsteuerpflichtig sind und Mehrwertsteuererklärungen mindestens quartalsweise erfolgen müssen. Beide Steuerarten (Kurtaxe und Mehrwertsteuer) werden also zeitgleich erklärt und gezahlt.

Diese Schritte sind erforderlich:

a. Registrierung

Die Steuerpflicht muss zunächst einmal innerhalb von 15 Tagen nach ihrem Entstehen – unter Verwendung des dafür vorgesehenen Formulars bei der städtischen Steuerbehörde angemeldet werden. Und zwar über das Formular ASP-ADÓ-BEJ, das über das Portal der Gemeindeverwaltung (OHP) abgerufen werden kann.

b. Steueranmeldung monatlich / quartalsweise / jährlich

Die Steueranmeldung muss bis zum 15. des Folgemonats / Quartals oder Jahres erfolgen, ebenfalls über das über das Portal der Gemeindeverwaltung (OHP)  mit dem Formular IFORM 035 Idegenforgalmi adó.

4. Kommunale Gebäudesteuer

Von deren Existenz wissen viele gar nicht, aber seit 2019 muss der Eigentümer einer Wohnung, in der Beherbergungsleistungen erbracht werden, ab dem ersten Tag des Jahres nach der Registrierung der Wohnung eine Gebäudesteuer zahlen. Die Höhe variiert je nach Bezirk und bemisst sich an der Fläche der Wohnung. Sie wird 1x jährlich gezahlt.

Hier ist ein Beispiel für den 8. Bezirk
Quelle: https://jozsefvaros.hu/ugyintezes/ugy/epitmenyado-telekado/

Seit dem 1.1.2023 gelten hier folgende Sätze

  • Wohnungen unter 100 qm: 566 HUF / qm / Jahr
  • Wohnungen über 100 und unter 500 qm: 1.792 HUF / qm / Jahr

Eine 50qm Wohnung im 8. Bezirk kostet also 28.300 HUF, das sind umgerechnet 75 Euro im Jahr   

Die kommunale Gebäudesteuer ist in zwei gleichen Raten zu zahlen, zum 15. März und zum 15. September.

Der Steuerzahler kann seine ausstehende Zahlungsverpflichtung gegenüber der kommunalen Steuerbehörde auch durch eine elektronische Zahlung über die Website https://ohp-20.asp.lgov.hu/nyitolap erfüllen.

Einreichungsformular ASP-ADO-031 (Gebäudesteuer / Epitmenyado)

5. Mehrwertsteuer (5%)

Dies gilt nur für Selbstverwalter, denn sie bekommen die Einkünfte von Airbnb oder Booking direkt ausgezahlt (mit Mehrwertsteuer). Wenn es einen Mittler gibt (Airbnb Verwalter), dann entfällt dieser Schritt, denn der Verwalter zahlt den Nettobetrag an den Eigentümer aus, und führt die MwSt vorher schon ab. Selbstverwalter müssen sich also zunächst beim Finanzamt um eine Mehrwertsteuer ID bemühen und anschließend Sorge dafür tragen, dass die Umsätze monatlich oder quartalsweise erklärt werden und die Umsatzsteuer abgeführt wird.

Der ungarische Mehrwertsteuersatz für die Bereitstellung von Ferienunterkünften beträgt 5%.

Die Zahlung erfolgt monatlich oder vierteljährlich und muss am 20. des Monats nach dem MwSt-Zeitraum eingereicht werden. Die Zahlung der Mehrwertsteuer muss am selben Tag erfolgen, an dem die Mehrwertsteuererklärung eingereicht wird.

Fazit zur Airbnb Besteuerung in Ungarn / Budapest:
Was zahlt der Eigentümer einer Airbnb Unterkunft ganz konkret:

Annahme: 50qm Wohnung im 8. Bezirk mit 10.000 Euro Einnahmen im Jahr

  1. Einkommenssteuerpauschale: 370 Euro im Jahr (ab 1.1.2025)
  2. Beitrag zur touristischen Entwicklung: 400 Euro im Jahr
  3. Gebäudesteuer: 75 Euro im Jahr 

Das sind 845 Euro Steuern und Abgaben auf 10.000 Euro
und das entspricht einer Steuerquote von 8,45 %

Du siehst also, es ist zwar kompliziert, aber konkurrenzlos niedrig, und lohnt den Aufwand durchaus. 

Bedenke allerdings, dass der Verwalter einen Anteil an den Einkünften nimmt, damit die Kommunikation mit den Gästen, die Reinigung der Wohnung, der professionelle Wäsche-Service, und das schnelle, selbstständige Lösen von Störungen und Reparaturen erfolgt. Je nach Anbieter liegt der Satz bei ca 25% der Einkünfte. 

Wenn Dich ein solches Investment interessiert, melde dich gerne bei uns und mache einen Termin aus!   

 

Weitere Beiträge aus unserem Blog für Investoren

Wählen Sie Ihren Termin zum Kennenlernen -
natürlich kostenlos.

Die Kommunikation findet zu jeder Zeit in deutscher Sprache statt –
auch bei Terminen vor Ort in Budapest.