Während es in anderen europäischen Metropolen schwierig bis unmöglich ist, in zentral gelegene Airbnb-Unterkünfte zu investieren, ist die Lage in Ungarn und Budapest auch weiterhin (Stand 2024) außergewöhnlich attraktiv:
- Keine pauschalen Verbote oder zeitlichen Einschränkungen durchgeführt oder geplant
- Budapest ist eine Hauptstadt mit 365-Tage Tourismus, den Hotels allein nicht decken können.
- Eine sehr niedrige Besteuerung, wenn man es als Privatperson betreibt
„AirBnb 2 Go“ – Cashflow ab dem ersten Tag
In dieser Reihe vermarkten wir Apartments, die bereits alles haben, was man für den Betrieb einer Wohnung in Kurzzeitvermietung braucht – alle Möbel, Geräte, Klimaanlage, Geschirr, Bettzeug, den Internetanschluss und vor allem: die Genehmigung der Tourismusbehörde (notwendig für die Lizenz). Die Apartments verfügen über den richtigen Mix aus Lage, Größe und Interior Design. So erzielen sie eine ganzjährig gute Auslastung und sichern dem Eigentümer konstanten Cashflow.
- Zentrale Lage mit sehr guter Verkehrsanbindung (Metro / S-Bahn)
- Raumaufteilung analog zur großen Hotelsuite, aber mit Mehrwert durch eigene Küche
- Design und Ausstattung sind auf Airbnb-Gäste ausgerichtet. Wir achten darauf, dass eine möglichst breite Zielgruppe für die Wohnung in Frage kommt (möglichst alle Altersgruppen).
- Professionelle Fotos und die Präsenz auf Airbnb sind vorbereitet oder schon live
- Die Qualitätsprüfung der Stadt ist bestanden – dies ist die Voraussetzung für eine Lizenz
- Die Wohnung ist komplett ausgestattet und läuft bereits auf Airbnb
- Wir helfen bei der Übertragung der Lizenz auf den neuen Eigentümer
Lage der Apartments:
II. Janos Pal Papa Platz
Die Apartments befinden sich in der ersten Etage eines Gebäudes direkt am größten innerstädtischen Park, dem Papst Johannes Paul II Platz. Der monumentale Ostbahnhof (Keleti, für internationale Verbindungen) ist nur wenige hundert Meter entfernt, ebenso befinden sich die Metros 2 und 4 sowie die 24h am Tag verkehrenden 4er und 6er S-Bahnen in fußläufiger Reichweite.
Das Gebäude wurde erst vor kurzem innen renoviert. Die Fassade und das Dach sind in einwandfreiem Zustand. Jedes Apartment verfügt über einen eigenen Zugang über den hellen und freundlichen Innenhof. Die Fenster sind zur Straßenseite ausgerichtet – es handelt sich um eine wenig befahrene Einbahnstraße.
Herstellung der Apartments: Komplettsanierung und Aufteilung einer Altbauwohnung.
Die beiden Apartments sind durch die Aufteilung und Renovierung einer größeren Altbauwohnung entstanden. Jedes verfügt über einen eigenen Eingang (die Genehmigung der Stadt liegt vor) und eigene Stromversorgung, Wasserzähler und Internetanschluss.
Die Gasheizung wurde entfernt, geheizt und gekühlt wird mit modernen Inverter Klimaanlagen. Vertreter von Airbnb selbst bestätigten uns vor kurzem, dass Klimaanlagen in Budapest insbesondere in den Sommermonaten von Gästen als Notwendigkeit gesehen werden.
Sämtliche elektrischen und Wasserleitungen wurden entfernt und nach modernen Standards neu verlegt. Die Stadtwerke haben den elektrischen Anschluss aufgerüstet, so dass ausreichend Kapazität für den Betrieb von Klimaanlagen, Herd und sonstigen Verbrauchern vorhanden ist. Die Duschen sind ebenerdig und mit ausreichend Gefälle konzipiert, so dass keine Gefahr besteht, dass Wasser nicht abfließt. Alle Baumaterialien sind hochwertig und langlebig.
Das Mobiliar is ebenso wie die Geräte (Klimaanlagen, Herd, Dunstabzug, Kühlschrank, Warmwasserspeicher, Fernseher) brandneu und mit Garantien ausgestattet.
Die Fenster und Türen sind weiterhin aus Holz und wurden restauriert, damit der klassische Eindruck der Wohnung von Außen erhalten bleibt. Bemerkenswert ist u.a. die wunderschöne Doppeltür in Apartment A, die sich vom Flur in das großzügige Wohn- und Schlafzimmer öffnet.




Ein Gang durch die erste Wohnung („A“)
Airbnb Wohnung A – 37qm
Ausstattung für 2 Personen
- vollwertige Küche mit Herd, Dunstabzug, Kühlschrank, Mikrowelle
- Badezimmer mit 120l warmwassertank, ebenerdige Dusche
- Inverter Klimaanlage für Kühlung und Heizung
- Großes Zimmer mit Essbereich für 4 Personen
- Bett 160 cm, Sofa-Ecke, TV mit Wandhalterung
- Originale, restaurierte Holz-Fenster und Türen
Prognose für Bruttoeinnahmen
in ähnlicher Lage, Ausstattung und Größe – 16.000 EUR p.a.
Was bleibt Netto übrig?
Die Nettorendite variiert je nachdem, ob und welche Firma mit dem Management beauftragt wird (erst damit können wir von „passivem Einkommen“ sprechen). Dazu kommen Abgaben (Contribution Tax, Gebäudesteuer), die pauschale Einkommenssteuer, Ausgaben für Reinigung, Wartung, und Reparaturen, sowie Wohngeld und Verbrauchskosten. Als Faustregel sollte man von 40% ausgehen, die vom Bruttogewinn abgezogen werden müssen.
In diesem Beispiel wären es 10.000 Euro Reingewinn nach Steuern. Diese Angabe ist jedoch eine Schätzung und daher ohne Gewähr.
Airbnb Wohnung B – 32qm
Ausstattung für Zulassung für 4 Personen
- Zwei 160er Betten in separaten Räumen, einer davon mit Arbeitsplatz, der andere mit Küche. Beide sind abschließbar und der Zugang zum Bad ist genau in der Mitte zwischen beiden Zimmern
- vollwertige Küche mit Herd, Dunstabzug, Kühlschrank, Mikrowelle
- Badezimmer mit 120lWarmwassertank, ebenerdige Dusche
- Zwei Inverter Klimaanlagen für Kühlung und Heizung der beiden Schlafräume
- 43″ TV mit Wandhalterung
- Originale, restaurierte Holz-Fenster
Prognose für Bruttoeinnahmen
in ähnlicher Lage, Ausstattung und Größe – 19.000 EUR p.a.
(aufgrund der Möglichkeit, die Wohnung mit 4 Personen zu nutzen)
Was bleibt Netto übrig?
Die Nettorendite variiert je nachdem, ob und welche Firma mit dem Management beauftragt wird (erst damit können wir von „passivem Einkommen“ sprechen). Dazu kommen Abgaben (Contribution Tax, Gebäudesteuer), die pauschale Einkommenssteuer, Ausgaben für Reinigung, Wartung, und Reparaturen, sowie Wohngeld und Verbrauchskosten. Als Faustregel sollte man von 40% ausgehen, die vom Bruttogewinn abgezogen werden müssen.
In diesem Beispiel wären es 12.000 Euro Reingewinn nach Steuern. Diese Angabe ist jedoch eine Schätzung und daher ohne Gewähr.
Ein Gang durch die zweite Wohnung („B“) für bis zu 4 Personen
Leistungen und Ausstattung im Wert von 16.000 €
im Kaufpreis inklusive:
- Maßgeschneiderte Küche und komplette Möblierung und Geräte optimiert für Airbnb (11.500)
- Inverter Klimaanlagen zum Kühlen und Heizen mit Montage (2.000)
- Komplette Erstausstattung (Design und Dekoration, Pflanzen, Geschirr, Küchenutensilien, Badezimmerausstattung, Reinigungsmittel) (1.500)
- Hilfe bei Übertragung der Lizenz auf den neuen Eigentümer (600)
- Professionelle Fotos für die Vermarktung auf Airbnb (400)
Wohnung A – 37qm – Kaufpreis 120.000 €
Wohnung B – 32qm – Kaufpreis 125.000 €
WOHNUNG A+B ZUSAMMEN:
Kaufpreis 230.000 € (15.000 Euro Ersparnis)
Brutto Airbnb Einkommen ca. 35.000 € p.a.
Netto nach Steuern inkl. Management ca 22.000 € (8,9 % Nettorendite*)
Brutto Studentenvermietung Einkommen ca. 13.200 € p.a.
Netto nach Steuern inkl. Management ca 9.900 € (3,9% Nettorendite**)
* Zur Berechnung der Nettorendite verwenden wir als Basis den Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten (Grunderwerbssteuer 4%, Maklercourtage 3,5%, Anwalt/Notar 0,75%). Für den Gewinn nach Steuern gilt: Sie variiert je nachdem, ob und welche Firma mit dem Management beauftragt wird. Dazu kommen Abgaben (Contribution Tax, Gebäudesteuer), die pauschale Einkommenssteuer, Ausgaben für Reinigung, Wartung, und Reparaturen, sowie Wohngeld und Verbrauchskosten (Strom, Internet, Hausgeld in Summe ca 120 € pro Monat). Als Faustregel sollte man von 40% ausgehen, die vom Bruttogewinn abgezogen werden müssen. Von Brutto 20.000 Euro würden ca 12-13.000 Euro pro Jahr verbleiben. Achtung: Dies ist eine Schätzung basierend auf Erfahrungswerten und keine Garantie für die Zukunft.
** Das Szenario der Langzeitvermietung muss stets mit berücksichtigt werden für den Fall, dass es zu einer Verschärfung der Gesetze oder einem Verbot der Kurzzeitvermietung käme. Bei der Langzeit-Vermietung oder auch Vermietung an Studierende ist das Einkommen niedriger. Hier kann man pro Einheit von etwa 550 Euro Kaltmiete ausgehen, die Nebenkosten übernimmt der Mieter. Auch hier fällt Management an, 10% der Nettomiete, und die Steuern liegen bei pauschal 13,5% (15% Einkommenssteuer abzüglich einer Kostenpauschale von 10%) – Sicherheitshalber runden wir alles zusammen auf 25% auf, die abgezogen werden müssen.




Der AirBnb TÜV in Budapest –
seit 2020 geht es nicht mehr ohne
Seit 2020 hat sich die Lage für Kurzzeitvermietung in Budapest, aber auch allgemein in Ungarn drastisch verändert. Die Stadt prüft anhand eines ellenlangen Kriterienkatalogs die Tauglichkeit der Wohnung für das Gastgewerbe, d.h. die Anforderungen ähneln denen der Hotellerie.
Da wird dann auch die Dicke der Matratze vermessen – ist sie zu dünn, fällt die Wohnung durch. Beispiele gefällig?
- Gibt es Ritzen im Boden (alter Parkett)?
- Gibt es einen Ankleide-Spiegel,
- Wieviele Kleiderbügel sind vorhanden?
- Kohlenmonoxid-Detektor, Rauchmelder?
- Hat jeder Gast ausreichend Kissen, Decken,
- Hat jeder Gast eine eigene Nachtkommode, u.v.m.

